Prix immobilier à Castelnau-de-Guers : prix au m², loyers et taxe foncière
Castelnau-de-Guers (34120) est une commune du département de l'Hérault (34), avec 1 208 habitants. Entre 2021 et 2025, 88 appartements et maisons y ont été vendus, au prix médian de 1 780 €/m² pour un appartement et 2 154 €/m² pour une maison. Le loyer d'annonce d'un appartement est estimé à 11,4 €/m² charges comprises.
Appartement (médiane)
1 780 €/m²
11 ventes 2021-2025
Maison (médiane)
2 154 €/m²
77 ventes 2021-2025
Loyer appartement
11,4 €/m²
charges comprises, 2025
Taxe foncière (taux)
41,22 %
taux global 2025
Prix au m² à Castelnau-de-Guers
Prix calculés à partir des ventes d'un seul logement enregistrées par les services fiscaux (DVF) du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2025.
| Ventes | Prix médian | Prix moyen | Écart Hérault | Écart France | |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartements | 11 | 1 780 €/m² | 1 900 €/m² | -47 % | -47 % |
| Maisons | 77 | 2 154 €/m² | 2 226 €/m² | -27 % | +2 % |
- Un appartement à Castelnau-de-Guers est 47 % moins cher que la médiane du département de l'Hérault (3 333 €/m²) et 47 % moins cher que la médiane nationale (3 342 €/m²).
- Une maison à Castelnau-de-Guers est 27 % moins chère que la médiane du département (2 938 €/m²) et 2 % plus chère que la médiane nationale (2 122 €/m²).
- Pour les maisons, elle se classe 173e sur 273 communes.
Évolution des prix à Castelnau-de-Guers depuis 2021
Prix moyen au m² par année de vente. Pour les maisons, de 2 090 € à 2 162 € (+3,4 %).
| Année | Appartements : prix moyen | Ventes | Maisons : prix moyen | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | — | 4 | 2 090 €/m² | 21 |
| 2022 | 2 256 €/m² | 5 | 2 497 €/m² | 20 |
| 2023 | — | 1 | 2 176 €/m² | 16 |
| 2024 | — | 0 | 2 162 €/m² | 12 |
| 2025 | — | 1 | 2 102 €/m² | 8 |
Moyenne annuelle non publiée quand l'année compte moins de 5 ventes. Une évolution calculée sur peu de ventes est fragile.
Loyers à Castelnau-de-Guers
Loyers d'annonce prédits pour un logement non meublé mis en location au 3e trimestre 2025, charges comprises. Pour un appartement, le loyer est estimé sur une maille de communes voisines comparables (moins de 100 annonces dans la commune). Ce ne sont ni des loyers médians ni des loyers moyens, mais des estimations statistiques avec un intervalle de prédiction.
| Type de bien | Loyer au m² | Intervalle (95 %) | Loyer mensuel du bien type | Niveau de calcul |
|---|---|---|---|---|
| Appartement (toutes tailles) | 11,4 €/m² | 9,1 à 14,3 €/m² | 593 € (52 m²) | maille de communes |
| Appartement 1-2 pièces | 12,8 €/m² | 10,5 à 15,6 €/m² | 474 € (37 m²) | maille de communes |
| Appartement 3 pièces et plus | 9,3 €/m² | 7,4 à 11,6 €/m² | 670 € (72 m²) | maille de communes |
| Maison | 10,6 €/m² | 8,0 à 14,1 €/m² | 975 € (92 m²) | maille de communes |
Rendement locatif brut indicatif (loyer annuel / prix d'achat, au m²) : 7,7 % pour un appartement, 5,9 % pour une maison. Avant charges non récupérables, vacance, taxe foncière et impôts.
Taxe foncière à Castelnau-de-Guers
Taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties voté pour 2025 : 41,22 %, dont 37,66 % pour la commune (intercommunalité : CA Hérault-Méditerranée). En 2021, le taux global était de 41,19 %.
| Année | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Taux global TFPB | 41,19 % | 41,22 % | 41,29 % | 41,25 % | 41,22 % |
- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : 15,44 %, calculée sur la même base.
- Taxe foncière sur les propriétés non bâties (terrains) : 155,66 %.
- Taxe d'habitation sur les résidences secondaires : 25,68 %, avec une majoration de 60 % de la part communale.
Calcul : la taxe foncière est égale à la base d'imposition (50 % de la valeur locative cadastrale du logement) multipliée par ce taux. Par exemple, pour une valeur locative cadastrale de 4 000 €, la base est de 2 000 € et la taxe d'environ 824 €, hors TEOM et frais de gestion. La valeur locative de votre logement figure sur votre avis de taxe foncière.
Frais de notaire pour un achat à Castelnau-de-Guers
Le taux de droits de mutation du département de l'Hérault est de 5,00 % (4,50 % pour une première acquisition de résidence principale) au 1er juin 2026. Pour un appartement de 52 m² au prix de référence de Castelnau-de-Guers (92 560 €), les frais sont estimés à 7 305 € dans l'ancien (7,9 %) et à 2 119 € dans le neuf (2,3 %), hors débours et formalités.
Calculer les frais de notaire pour un autre prix →
Questions fréquentes
- Quel est le prix du m² à Castelnau-de-Guers pour un appartement ?
- Le prix médian est de 1 780 € par m², calculé sur 11 ventes d'appartements enregistrées entre 2021 et 2025 (DVF).
- Quel est le prix du m² à Castelnau-de-Guers pour une maison ?
- Le prix médian est de 2 154 € par m², sur 77 ventes de maisons entre 2021 et 2025.
- Quel est le loyer moyen à Castelnau-de-Guers ?
- Pour un appartement non meublé, le loyer d'annonce estimé est de 11,4 € par m² charges comprises (Carte des loyers 2025), soit environ 593 € par mois pour 52 m². Pour une maison : 10,6 €/m².
- Quel est le taux de taxe foncière à Castelnau-de-Guers ?
- En 2025, le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties est de 41,22 % (commune, intercommunalité et taxes annexes), auquel s'ajoute la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au taux de 15,44 %.
- Combien de frais de notaire pour acheter à Castelnau-de-Guers ?
- Pour un appartement de 52 m² au prix médian (92 560 €), comptez environ 7 305 € dans l'ancien (7,9 % du prix) et 2 119 € dans le neuf, hors débours.
Prix immobilier dans les communes proches
| Commune | Distance | Appartement | Maison | Loyer appart. |
|---|---|---|---|---|
| Aumes | 3 km | — | 2 116 €/m² | 10,9 €/m² |
| Pinet | 5 km | 1 417 €/m² | 2 618 €/m² | 11,4 €/m² |
| Montagnac | 5 km | 2 259 €/m² | 2 090 €/m² | 11,7 €/m² |
| Pézenas | 5 km | 1 871 €/m² | 2 603 €/m² | 10,9 €/m² |
| Nézignan-l'Évêque | 6 km | 2 081 €/m² | 2 634 €/m² | 10,9 €/m² |
| Pomérols | 6 km | 1 594 €/m² | 2 582 €/m² | 11,4 €/m² |
| Florensac | 6 km | 2 027 €/m² | 2 443 €/m² | 11,5 €/m² |
| Lézignan-la-Cèbe | 7 km | 1 429 €/m² | 2 111 €/m² | 11,3 €/m² |
| Cazouls-d'Hérault | 7 km | — | 1 733 €/m² | 11,8 €/m² |
| Saint-Thibéry | 8 km | 1 612 €/m² | 2 229 €/m² | 11,2 €/m² |
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D'où vient
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Attention
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Ce que contiennent les frais de notaire
Comprendre les prix de l'immobilier à Castelnau-de-Guers (34)
Combien coûte le mètre carré à Castelnau-de-Guers ?
Le prix médian d'un appartement à Castelnau-de-Guers est de 1 780 € le m², calculé sur 11 ventes de 2021 à 2025, soit 92 560 € pour 52 m². Cela place Castelnau-de-Guers parmi les prix les plus bas du département (-47 % face aux 3 333 € du m² de l'Hérault), et 47 % moins cher que la médiane française de 3 342 €.
Pour une maison à Castelnau-de-Guers, le prix médian est de 2 154 € le m² sur 77 ventes, soit 198 168 € pour 92 m², 27 % moins chère que la médiane de l'Hérault et 2 % plus chère que la médiane nationale. Le m² d'appartement y vaut 0,83 fois celui d'une maison.
Parmi les 273 communes de l'Hérault qui publient un prix médian de maison, Castelnau-de-Guers arrive 173e, soit dans la moitié inférieure du département. Aucun classement n'est possible pour les appartements, faute de ventes publiées.
Les prix ont-ils monté ou baissé à Castelnau-de-Guers depuis 2021 ?
Le prix moyen au m² des maisons vendus à Castelnau-de-Guers est passé de 2 090 € en 2021 à 2 162 € en 2024 : +3,4 % en 3 ans, +1,1 % par an, donc une hausse modérée.
Attention, c'est une moyenne de ventes réelles, pas un indice corrigé : une année où quelques grands logements rénovés partent fait monter la courbe de Castelnau-de-Guers sans qu'aucun prix de marché ait bougé. Les années sous 5 ventes restent vides.
Louer ou acheter à Castelnau-de-Guers : que rapporte un logement ?
Le loyer d'annonce estimé à Castelnau-de-Guers est de 11,4 € le m² charges comprises pour un appartement non meublé, soit 593 € par mois pour 52 m² et 7 114 € sur l'année. Pour une maison, 10,6 € le m², soit 975 € par mois pour 92 m². Rapporté aux 1 780 € du m², le rendement locatif brut ressort à 7,7 % par an : un rendement élevé, qui va souvent de pair avec une demande locative moins sûre et une revente plus lente.
Ces loyers ne sont ni des médianes ni des loyers de baux en cours : ce sont des estimations tirées des annonces, calculées sur une maille de communes voisines, faute d'annonces en nombre suffisant à Castelnau-de-Guers. Et le rendement affiché est brut : taxe foncière, charges non récupérables, vacance et impôt sur les loyers ne sont pas déduits.
Combien de taxe foncière paie-t-on à Castelnau-de-Guers ?
Le taux global de taxe foncière sur le bâti voté à Castelnau-de-Guers est de 41,22 % pour 2025, plus 15,44 % d'enlèvement des ordures ménagères (contre 41,19 % en 2021). Comme la base imposable est la moitié de la valeur locative cadastrale, chaque 1 000 € de valeur locative coûte 206 € par an à Castelnau-de-Guers, ou 283 € avec la TEOM.
Exemple sur un appartement de 52 m² : à 3 000 € de valeur locative cadastrale, la base est de 1 500 € et la taxe de 618 € par an au taux de Castelnau-de-Guers. Le piège est de confondre cette valeur avec le marché : les 7 114 € de loyer annuel d'un 52 m² à Castelnau-de-Guers n'ont aucun rapport avec elle, car elle vient de bases de 1970 revalorisées. Le chiffre exact figure sur votre avis.
Quels frais d'acquisition pour acheter à Castelnau-de-Guers ?
Avec le taux départemental de 5,00 % de l'Hérault, acheter un appartement de 52 m² au prix de référence de Castelnau-de-Guers (92 560 €) coûte environ 7 305 € de frais dans l'ancien, soit 7,9 % du prix, dont 5 848 € de seuls impôts. Le même bien neuf coûterait 2 119 € de frais (2,3 %).
Ce que ces chiffres ne disent pas sur Castelnau-de-Guers
Les 88 ventes retenues à Castelnau-de-Guers ne portent que sur des logements vendus seuls, et le prix publié est un agrégat : aucune transaction, aucune adresse, aucun nom. Toute case sous 5 ventes de Castelnau-de-Guers reste vide pour qu'on ne puisse pas remonter à une vente.
Un prix médian de Castelnau-de-Guers n'estime pas votre logement : étage, état, exposition et rue y pèsent plus que l'écart à Castelnau-de-Guers avec Hérault. Ventes DVF 2021-01 à 2025-12, loyers 2025, taxe foncière 2025, droits de mutation au 01/06/2026 : des dates différentes, à garder en tête. Page informative, sans conseil en investissement.
Glossaire
DVF (demandes de valeurs foncières)
Base publique des ventes immobilières enregistrées par les services fiscaux, publiée par la DGFiP. Elle couvre les mutations à titre onéreux des cinq dernières années, sauf en Alsace-Moselle et à Mayotte, qui relèvent d'un autre régime d'enregistrement. Les prix de cette page viennent des agrégats officiels calculés sur cette base.
Prix médian au m²
Prix au mètre carré qui coupe les ventes en deux moitiés : la moitié des logements vendus est partie moins cher, l'autre moitié plus cher. C'est l'indicateur le plus robuste sur un petit nombre de ventes, parce qu'une seule transaction hors norme ne le déplace presque pas.
Carte des loyers
Jeu de données public qui estime, commune par commune, le loyer d'annonce au mètre carré charges comprises, à partir des annonces de location déposées sur les grands portails. Ce ne sont ni des loyers médians constatés ni des loyers de baux en cours, mais des estimations statistiques accompagnées d'un intervalle de prédiction.
Ministère de la Transition écologique — Carte des loyers (estimations ANIL)
Intervalle de prédiction
Fourchette dans laquelle le loyer réel a de fortes chances de tomber, compte tenu de l'incertitude du modèle. Un intervalle large signale une estimation fragile, souvent faute d'annonces en nombre suffisant dans la commune.
Rendement locatif brut
Loyer encaissé sur douze mois divisé par le prix d'achat, exprimé en pourcentage. Il est dit brut parce qu'il ignore la taxe foncière, les charges non récupérables, la vacance, les travaux, les frais d'acquisition et l'impôt sur les loyers. Le rendement net réellement perçu est toujours plus bas.
Taxe foncière
Impôt local payé chaque année par le propriétaire d'un bien bâti, au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle est égale à la base d'imposition, soit la moitié de la valeur locative cadastrale, multipliée par la somme des taux votés par la commune, l'intercommunalité et les organismes bénéficiaires.
service-public.gouv.fr — Taxe foncière sur les propriétés bâties
Valeur locative cadastrale
Loyer annuel théorique attribué à un logement par l'administration fiscale, calculé à partir de sa surface, de son confort et de sa catégorie, sur des bases de 1970 revalorisées chaque année. Elle n'a aucun rapport direct avec le loyer de marché ou le prix de vente, et c'est elle, non le prix payé, qui détermine la taxe foncière.
service-public.gouv.fr — Taxe foncière sur les propriétés bâties
TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères)
Taxe perçue avec la taxe foncière pour financer la collecte des déchets. Elle est assise sur la même base que la taxe foncière, avec un taux distinct voté par la commune ou l'intercommunalité, et s'ajoute donc au taux affiché pour le bâti.
Frais de notaire
Ensemble des sommes versées au notaire lors d'un achat immobilier. Elles sont très majoritairement composées d'impôts reversés au département et à la commune, auxquels s'ajoutent les émoluments réglementés du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les débours avancés pour le dossier.
service-public.gouv.fr — Frais de notaire lors d'un achat immobilier
Sources : DGFiP, Demandes de valeurs foncières (DVF), statistiques agrégées « Statistiques DVF » publiées par data.gouv.fr (période 2021-01 à 2025-12, mise à jour du 17/07/2026) ; Carte des loyers 2025, Ministère de la Transition écologique — « Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin » ; DGFiP, fiscalité locale des particuliers (taux 2021-2025) ; DGFiP, taux des droits d'enregistrement au 01/06/2026 ; INSEE via l'API Géo (population). Données publiées sous Licence Ouverte / Etalab 2.0. Aucune transaction individuelle n'est affichée : seuls des agrégats d'au moins 5 ventes sont publiés.