Prix immobilier à Ganges : prix au m², loyers et taxe foncière
Ganges (34190) est une commune du département de l'Hérault (34), avec 3 724 habitants. Entre 2021 et 2025, 277 appartements et maisons y ont été vendus, au prix médian de 1 270 €/m² pour un appartement et 2 143 €/m² pour une maison. Le loyer d'annonce d'un appartement est estimé à 10,6 €/m² charges comprises.
Appartement (médiane)
1 270 €/m²
169 ventes 2021-2025
Maison (médiane)
2 143 €/m²
108 ventes 2021-2025
Loyer appartement
10,6 €/m²
charges comprises, 2025
Taxe foncière (taux)
50,54 %
taux global 2025
Prix au m² à Ganges
Prix calculés à partir des ventes d'un seul logement enregistrées par les services fiscaux (DVF) du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2025.
| Ventes | Prix médian | Prix moyen | Écart Hérault | Écart France | |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartements | 169 | 1 270 €/m² | 1 431 €/m² | -62 % | -62 % |
| Maisons | 108 | 2 143 €/m² | 2 166 €/m² | -27 % | +1 % |
- Un appartement à Ganges est 62 % moins cher que la médiane du département de l'Hérault (3 333 €/m²) et 62 % moins cher que la médiane nationale (3 342 €/m²).
- Une maison à Ganges est 27 % moins chère que la médiane du département (2 938 €/m²) et 1 % plus chère que la médiane nationale (2 122 €/m²).
- Ganges se classe 76e sur 81 communes du département pour le prix médian des appartements (communes d'au moins 20 ventes).
- Pour les maisons, elle se classe 175e sur 273 communes.
Évolution des prix à Ganges depuis 2021
Prix moyen au m² par année de vente. Pour les appartements, il est passé de 1 141 € en 2021 à 1 423 € en 2025 (+24,7 %). Pour les maisons, de 1 707 € à 2 087 € (+22,3 %).
| Année | Appartements : prix moyen | Ventes | Maisons : prix moyen | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | 1 141 €/m² | 31 | 1 707 €/m² | 28 |
| 2022 | 1 643 €/m² | 37 | 2 496 €/m² | 26 |
| 2023 | 1 494 €/m² | 33 | 2 320 €/m² | 24 |
| 2024 | 1 411 €/m² | 31 | 2 273 €/m² | 16 |
| 2025 | 1 423 €/m² | 37 | 2 087 €/m² | 14 |
Moyenne annuelle non publiée quand l'année compte moins de 5 ventes. Une évolution calculée sur peu de ventes est fragile.
Loyers à Ganges
Loyers d'annonce prédits pour un logement non meublé mis en location au 3e trimestre 2025, charges comprises. Pour un appartement, le loyer est estimé à partir des annonces de la commune (au moins 100 annonces). Ce ne sont ni des loyers médians ni des loyers moyens, mais des estimations statistiques avec un intervalle de prédiction.
| Type de bien | Loyer au m² | Intervalle (95 %) | Loyer mensuel du bien type | Niveau de calcul |
|---|---|---|---|---|
| Appartement (toutes tailles) | 10,6 €/m² | 8,5 à 13,3 €/m² | 551 € (52 m²) | commune (1 192 annonces) |
| Appartement 1-2 pièces | 11,1 €/m² | 8,9 à 14,0 €/m² | 411 € (37 m²) | commune (583 annonces) |
| Appartement 3 pièces et plus | 9,4 €/m² | 7,5 à 11,8 €/m² | 677 € (72 m²) | commune (611 annonces) |
| Maison | 8,1 €/m² | 5,9 à 11,2 €/m² | 745 € (92 m²) | commune (133 annonces) |
Rendement locatif brut indicatif (loyer annuel / prix d'achat, au m²) : 10,0 % pour un appartement, 4,5 % pour une maison. Avant charges non récupérables, vacance, taxe foncière et impôts.
Taxe foncière à Ganges
Taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties voté pour 2025 : 50,54 %, dont 39,18 % pour la commune (intercommunalité : CC des Cévennes Gangeoises et Suménoises). En 2021, le taux global était de 49,15 %.
| Année | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Taux global TFPB | 49,15 % | 49,49 % | 49,56 % | 50,50 % | 50,54 % |
- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : 15,90 %, calculée sur la même base.
- Taxe foncière sur les propriétés non bâties (terrains) : 173,89 %.
- Taxe d'habitation sur les résidences secondaires : 26,92 %.
Calcul : la taxe foncière est égale à la base d'imposition (50 % de la valeur locative cadastrale du logement) multipliée par ce taux. Par exemple, pour une valeur locative cadastrale de 4 000 €, la base est de 2 000 € et la taxe d'environ 1 011 €, hors TEOM et frais de gestion. La valeur locative de votre logement figure sur votre avis de taxe foncière.
Frais de notaire pour un achat à Ganges
Le taux de droits de mutation du département de l'Hérault est de 5,00 % (4,50 % pour une première acquisition de résidence principale) au 1er juin 2026. Pour un appartement de 52 m² au prix de référence de Ganges (66 040 €), les frais sont estimés à 5 349 € dans l'ancien (8,1 %) et à 1 648 € dans le neuf (2,5 %), hors débours et formalités.
Calculer les frais de notaire pour un autre prix →
Questions fréquentes
- Quel est le prix du m² à Ganges pour un appartement ?
- Le prix médian est de 1 270 € par m², calculé sur 169 ventes d'appartements enregistrées entre 2021 et 2025 (DVF).
- Quel est le prix du m² à Ganges pour une maison ?
- Le prix médian est de 2 143 € par m², sur 108 ventes de maisons entre 2021 et 2025.
- Quel est le loyer moyen à Ganges ?
- Pour un appartement non meublé, le loyer d'annonce estimé est de 10,6 € par m² charges comprises (Carte des loyers 2025), soit environ 551 € par mois pour 52 m². Pour une maison : 8,1 €/m².
- Quel est le taux de taxe foncière à Ganges ?
- En 2025, le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties est de 50,54 % (commune, intercommunalité et taxes annexes), auquel s'ajoute la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au taux de 15,90 %.
- Combien de frais de notaire pour acheter à Ganges ?
- Pour un appartement de 52 m² au prix médian (66 040 €), comptez environ 5 349 € dans l'ancien (8,1 % du prix) et 1 648 € dans le neuf, hors débours.
Prix immobilier dans les communes proches
| Commune | Distance | Appartement | Maison | Loyer appart. |
|---|---|---|---|---|
| Cazilhac | 3 km | 1 823 €/m² | 2 565 €/m² | 11,7 €/m² |
| Laroque | 3 km | 1 331 €/m² | 2 360 €/m² | 10,3 €/m² |
| Moulès-et-Baucels | 4 km | — | 2 455 €/m² | 9,8 €/m² |
| Agonès | 5 km | — | 2 254 €/m² | 11,7 €/m² |
| Saint-Bauzille-de-Putois | 6 km | 1 373 €/m² | 2 186 €/m² | 11,5 €/m² |
| Montoulieu | 8 km | — | — | 12,8 €/m² |
| Brissac | 9 km | — | 2 548 €/m² | 11,7 €/m² |
| Gorniès | 9 km | — | 1 663 €/m² | 11,7 €/m² |
| Saint-André-de-Buèges | 11 km | — | — | 11,7 €/m² |
| Ferrières-les-Verreries | 12 km | — | — | 11,7 €/m² |
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Ce que ce prix ne dit pas de votre bien
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Comprendre les prix de l'immobilier à Ganges (34)
Combien coûte le mètre carré à Ganges ?
Le prix médian d'un appartement à Ganges est de 1 270 € le m², calculé sur 169 ventes de 2021 à 2025, soit 66 040 € pour 52 m². Cela place Ganges parmi les prix les plus bas du département (-62 % face aux 3 333 € du m² de l'Hérault), et 62 % moins cher que la médiane française de 3 342 €.
Pour une maison à Ganges, le prix médian est de 2 143 € le m² sur 108 ventes, soit 197 156 € pour 92 m², 27 % moins chère que la médiane de l'Hérault et 1 % plus chère que la médiane nationale. Le m² d'appartement y vaut 0,59 fois celui d'une maison.
Parmi les 81 communes de l'Hérault comptant au moins 20 ventes d'appartements, Ganges arrive 76e, donc parmi les communes les moins chères du département, et 175e sur 273 pour les maisons.
Les prix ont-ils monté ou baissé à Ganges depuis 2021 ?
Le prix moyen au m² des appartements vendus à Ganges est passé de 1 141 € en 2021 à 1 423 € en 2025 : +24,7 % en 4 ans, +5,7 % par an, donc une hausse marquée. Les maisons de Ganges sont passées de 1 707 € à 2 087 € le m² (+22,3 %).
Attention, c'est une moyenne de ventes réelles, pas un indice corrigé : une année où quelques grands logements rénovés partent fait monter la courbe de Ganges sans qu'aucun prix de marché ait bougé. Les années sous 5 ventes restent vides.
Louer ou acheter à Ganges : que rapporte un logement ?
Le loyer d'annonce estimé à Ganges est de 10,6 € le m² charges comprises pour un appartement non meublé, soit 551 € par mois pour 52 m² et 6 614 € sur l'année. Pour une maison, 8,1 € le m², soit 745 € par mois pour 92 m². Rapporté aux 1 270 € du m², le rendement locatif brut ressort à 10,0 % par an : un rendement élevé, qui va souvent de pair avec une demande locative moins sûre et une revente plus lente.
Ces loyers ne sont ni des médianes ni des loyers de baux en cours : ce sont des estimations tirées des annonces, calculées sur les annonces de Ganges elle-même. Et le rendement affiché est brut : taxe foncière, charges non récupérables, vacance et impôt sur les loyers ne sont pas déduits.
Combien de taxe foncière paie-t-on à Ganges ?
Le taux global de taxe foncière sur le bâti voté à Ganges est de 50,54 % pour 2025, plus 15,90 % d'enlèvement des ordures ménagères (contre 49,15 % en 2021). Comme la base imposable est la moitié de la valeur locative cadastrale, chaque 1 000 € de valeur locative coûte 253 € par an à Ganges, ou 332 € avec la TEOM.
Exemple sur un appartement de 52 m² : à 3 000 € de valeur locative cadastrale, la base est de 1 500 € et la taxe de 758 € par an au taux de Ganges. Le piège est de confondre cette valeur avec le marché : les 6 614 € de loyer annuel d'un 52 m² à Ganges n'ont aucun rapport avec elle, car elle vient de bases de 1970 revalorisées. Le chiffre exact figure sur votre avis.
Quels frais d'acquisition pour acheter à Ganges ?
Avec le taux départemental de 5,00 % de l'Hérault, acheter un appartement de 52 m² au prix de référence de Ganges (66 040 €) coûte environ 5 349 € de frais dans l'ancien, soit 8,1 % du prix, dont 4 173 € de seuls impôts. Le même bien neuf coûterait 1 648 € de frais (2,5 %).
Ce que ces chiffres ne disent pas sur Ganges
Les 277 ventes retenues à Ganges ne portent que sur des logements vendus seuls, et le prix publié est un agrégat : aucune transaction, aucune adresse, aucun nom. Toute case sous 5 ventes de Ganges reste vide pour qu'on ne puisse pas remonter à une vente.
Un prix médian de Ganges n'estime pas votre logement : étage, état, exposition et rue y pèsent plus que l'écart à Ganges avec Hérault. Ventes DVF 2021-01 à 2025-12, loyers 2025, taxe foncière 2025, droits de mutation au 01/06/2026 : des dates différentes, à garder en tête. Page informative, sans conseil en investissement.
Glossaire
DVF (demandes de valeurs foncières)
Base publique des ventes immobilières enregistrées par les services fiscaux, publiée par la DGFiP. Elle couvre les mutations à titre onéreux des cinq dernières années, sauf en Alsace-Moselle et à Mayotte, qui relèvent d'un autre régime d'enregistrement. Les prix de cette page viennent des agrégats officiels calculés sur cette base.
Prix médian au m²
Prix au mètre carré qui coupe les ventes en deux moitiés : la moitié des logements vendus est partie moins cher, l'autre moitié plus cher. C'est l'indicateur le plus robuste sur un petit nombre de ventes, parce qu'une seule transaction hors norme ne le déplace presque pas.
Carte des loyers
Jeu de données public qui estime, commune par commune, le loyer d'annonce au mètre carré charges comprises, à partir des annonces de location déposées sur les grands portails. Ce ne sont ni des loyers médians constatés ni des loyers de baux en cours, mais des estimations statistiques accompagnées d'un intervalle de prédiction.
Ministère de la Transition écologique — Carte des loyers (estimations ANIL)
Rendement locatif brut
Loyer encaissé sur douze mois divisé par le prix d'achat, exprimé en pourcentage. Il est dit brut parce qu'il ignore la taxe foncière, les charges non récupérables, la vacance, les travaux, les frais d'acquisition et l'impôt sur les loyers. Le rendement net réellement perçu est toujours plus bas.
Taxe foncière
Impôt local payé chaque année par le propriétaire d'un bien bâti, au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle est égale à la base d'imposition, soit la moitié de la valeur locative cadastrale, multipliée par la somme des taux votés par la commune, l'intercommunalité et les organismes bénéficiaires.
service-public.gouv.fr — Taxe foncière sur les propriétés bâties
Valeur locative cadastrale
Loyer annuel théorique attribué à un logement par l'administration fiscale, calculé à partir de sa surface, de son confort et de sa catégorie, sur des bases de 1970 revalorisées chaque année. Elle n'a aucun rapport direct avec le loyer de marché ou le prix de vente, et c'est elle, non le prix payé, qui détermine la taxe foncière.
service-public.gouv.fr — Taxe foncière sur les propriétés bâties
TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères)
Taxe perçue avec la taxe foncière pour financer la collecte des déchets. Elle est assise sur la même base que la taxe foncière, avec un taux distinct voté par la commune ou l'intercommunalité, et s'ajoute donc au taux affiché pour le bâti.
Frais de notaire
Ensemble des sommes versées au notaire lors d'un achat immobilier. Elles sont très majoritairement composées d'impôts reversés au département et à la commune, auxquels s'ajoutent les émoluments réglementés du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les débours avancés pour le dossier.
service-public.gouv.fr — Frais de notaire lors d'un achat immobilier
Droits de mutation
Impôt payé par l'acheteur sur le prix d'un logement ancien, composé d'une part départementale, d'une taxe communale et de frais d'assiette prélevés par l'État. C'est la plus grosse part des frais de notaire, et son taux départemental varie d'un département à l'autre. Pour un logement neuf, un taux fortement réduit s'applique à la place.
impots.gouv.fr — Droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière
Sources : DGFiP, Demandes de valeurs foncières (DVF), statistiques agrégées « Statistiques DVF » publiées par data.gouv.fr (période 2021-01 à 2025-12, mise à jour du 17/07/2026) ; Carte des loyers 2025, Ministère de la Transition écologique — « Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin » ; DGFiP, fiscalité locale des particuliers (taux 2021-2025) ; DGFiP, taux des droits d'enregistrement au 01/06/2026 ; INSEE via l'API Géo (population). Données publiées sous Licence Ouverte / Etalab 2.0. Aucune transaction individuelle n'est affichée : seuls des agrégats d'au moins 5 ventes sont publiés.