Prix immobilier à Combleux : prix au m², loyers et taxe foncière
Combleux (45800) est une commune du département du Loiret (45), avec 547 habitants. Entre 2021 et 2025, 48 appartements et maisons y ont été vendus, au prix médian de 3 022 €/m² pour une maison. Le loyer d'annonce d'un appartement est estimé à 13,4 €/m² charges comprises.
Appartement (médiane)
—
Maison (médiane)
3 022 €/m²
48 ventes 2021-2025
Loyer appartement
13,4 €/m²
charges comprises, 2025
Taxe foncière (taux)
45,50 %
taux global 2025
Prix au m² à Combleux
Prix calculés à partir des ventes d'un seul logement enregistrées par les services fiscaux (DVF) du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2025.
| Ventes | Prix médian | Prix moyen | Écart Loiret | Écart France | |
|---|---|---|---|---|---|
| Maisons | 48 | 3 022 €/m² | 2 892 €/m² | +65 % | +42 % |
- Une maison à Combleux est 65 % plus chère que la médiane du département (1 834 €/m²) et 42 % plus chère que la médiane nationale (2 122 €/m²).
- Pour les maisons, elle se classe 1re sur 257 communes.
Loyers à Combleux
Loyers d'annonce prédits pour un logement non meublé mis en location au 3e trimestre 2025, charges comprises. Pour un appartement, le loyer est estimé sur une maille de communes voisines comparables (moins de 100 annonces dans la commune). Ce ne sont ni des loyers médians ni des loyers moyens, mais des estimations statistiques avec un intervalle de prédiction.
| Type de bien | Loyer au m² | Intervalle (95 %) | Loyer mensuel du bien type | Niveau de calcul |
|---|---|---|---|---|
| Appartement (toutes tailles) | 13,4 €/m² | 11,6 à 15,4 €/m² | 697 € (52 m²) | maille de communes |
| Appartement 1-2 pièces | 14,7 €/m² | 12,8 à 17,0 €/m² | 544 € (37 m²) | maille de communes |
| Appartement 3 pièces et plus | 11,3 €/m² | 9,2 à 13,9 €/m² | 814 € (72 m²) | maille de communes |
| Maison | 10,6 €/m² | 9,1 à 12,4 €/m² | 975 € (92 m²) | maille de communes |
Rendement locatif brut indicatif (loyer annuel / prix d'achat, au m²) : 4,2 % pour une maison. Avant charges non récupérables, vacance, taxe foncière et impôts.
Taxe foncière à Combleux
Taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties voté pour 2025 : 45,50 %, dont 39,17 % pour la commune (intercommunalité : Orléans Métropole). En 2021, le taux global était de 45,11 %.
| Année | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Taux global TFPB | 45,11 % | 45,12 % | 45,27 % | 45,43 % | 45,50 % |
- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : 5,80 %, calculée sur la même base.
- Taxe foncière sur les propriétés non bâties (terrains) : 94,58 %.
- Taxe d'habitation sur les résidences secondaires : 19,66 %.
Calcul : la taxe foncière est égale à la base d'imposition (50 % de la valeur locative cadastrale du logement) multipliée par ce taux. Par exemple, pour une valeur locative cadastrale de 4 000 €, la base est de 2 000 € et la taxe d'environ 910 €, hors TEOM et frais de gestion. La valeur locative de votre logement figure sur votre avis de taxe foncière.
Frais de notaire pour un achat à Combleux
Le taux de droits de mutation du département du Loiret est de 5,00 % (4,50 % pour une première acquisition de résidence principale) au 1er juin 2026. Pour une maison de 92 m² au prix de référence de Combleux (278 024 €), les frais sont estimés à 20 987 € dans l'ancien (7,5 %) et à 5 408 € dans le neuf (1,9 %), hors débours et formalités.
Calculer les frais de notaire pour un autre prix →
Questions fréquentes
- Quel est le prix du m² à Combleux pour une maison ?
- Le prix médian est de 3 022 € par m², sur 48 ventes de maisons entre 2021 et 2025.
- Quel est le loyer moyen à Combleux ?
- Pour un appartement non meublé, le loyer d'annonce estimé est de 13,4 € par m² charges comprises (Carte des loyers 2025), soit environ 697 € par mois pour 52 m². Pour une maison : 10,6 €/m².
- Quel est le taux de taxe foncière à Combleux ?
- En 2025, le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties est de 45,50 % (commune, intercommunalité et taxes annexes), auquel s'ajoute la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au taux de 5,80 %.
- Combien de frais de notaire pour acheter à Combleux ?
- Pour une maison de 92 m² au prix médian (278 024 €), comptez environ 20 987 € dans l'ancien (7,5 % du prix) et 5 408 € dans le neuf, hors débours.
Prix immobilier dans les communes proches
| Commune | Distance | Appartement | Maison | Loyer appart. |
|---|---|---|---|---|
| Saint-Denis-en-Val | 2 km | 2 533 €/m² | 2 600 €/m² | 15,6 €/m² |
| Chécy | 3 km | 2 062 €/m² | 2 282 €/m² | 13,7 €/m² |
| Saint-Jean-de-Braye | 3 km | 1 961 €/m² | 2 326 €/m² | 12,8 €/m² |
| Saint-Jean-le-Blanc | 4 km | 2 205 €/m² | 2 500 €/m² | 16,0 €/m² |
| Semoy | 4 km | 2 418 €/m² | 2 281 €/m² | 12,4 €/m² |
| Boigny-sur-Bionne | 5 km | 2 833 €/m² | 2 256 €/m² | 12,4 €/m² |
| Bou | 6 km | — | 2 037 €/m² | 13,7 €/m² |
| Orléans | 6 km | 2 561 €/m² | 2 609 €/m² | 14,3 €/m² |
| Mardié | 7 km | 2 201 €/m² | 2 167 €/m² | 12,6 €/m² |
| Marigny-les-Usages | 7 km | — | 2 282 €/m² | 12,4 €/m² |
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Ce que ce prix ne dit pas de votre bien
Que faire
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Comprendre les prix de l'immobilier à Combleux (45)
Combien coûte le mètre carré à Combleux ?
Pour une maison à Combleux, le prix médian est de 3 022 € le m² sur 48 ventes, soit 278 024 € pour 92 m², 65 % plus chère que la médiane du Loiret et 42 % plus chère que la médiane nationale.
Parmi les 257 communes du Loiret qui publient un prix médian de maison, Combleux arrive 1re, soit dans les 10 % de communes les plus chères du département. Aucun classement n'est possible pour les appartements, faute de ventes publiées.
Louer ou acheter à Combleux : que rapporte un logement ?
Le loyer d'annonce estimé à Combleux est de 13,4 € le m² charges comprises pour un appartement non meublé, soit 697 € par mois pour 52 m² et 8 362 € sur l'année. Pour une maison, 10,6 € le m², soit 975 € par mois pour 92 m².
Ces loyers ne sont ni des médianes ni des loyers de baux en cours : ce sont des estimations tirées des annonces, calculées sur une maille de communes voisines, faute d'annonces en nombre suffisant à Combleux. Et le rendement affiché est brut : taxe foncière, charges non récupérables, vacance et impôt sur les loyers ne sont pas déduits.
Combien de taxe foncière paie-t-on à Combleux ?
Le taux global de taxe foncière sur le bâti voté à Combleux est de 45,50 % pour 2025, plus 5,80 % d'enlèvement des ordures ménagères (contre 45,11 % en 2021). Comme la base imposable est la moitié de la valeur locative cadastrale, chaque 1 000 € de valeur locative coûte 228 € par an à Combleux, ou 257 € avec la TEOM.
Exemple sur une maison de 92 m² : à 3 000 € de valeur locative cadastrale, la base est de 1 500 € et la taxe de 683 € par an au taux de Combleux. Le piège est de confondre cette valeur avec le marché : les 8 362 € de loyer annuel d'un 52 m² à Combleux n'ont aucun rapport avec elle, car elle vient de bases de 1970 revalorisées. Le chiffre exact figure sur votre avis.
Quels frais d'acquisition pour acheter à Combleux ?
Avec le taux départemental de 5,00 % du Loiret, acheter une maison de 92 m² au prix de référence de Combleux (278 024 €) coûte environ 20 987 € de frais dans l'ancien, soit 7,5 % du prix, dont 17 567 € de seuls impôts. Le même bien neuf coûterait 5 408 € de frais (1,9 %).
Ce que ces chiffres ne disent pas sur Combleux
Les 48 ventes retenues à Combleux ne portent que sur des logements vendus seuls, et le prix publié est un agrégat : aucune transaction, aucune adresse, aucun nom. Toute case sous 5 ventes de Combleux reste vide pour qu'on ne puisse pas remonter à une vente.
Un prix médian de Combleux n'estime pas votre logement : étage, état, exposition et rue y pèsent plus que l'écart à Combleux avec Loiret. Ventes DVF 2021-01 à 2025-12, loyers 2025, taxe foncière 2025, droits de mutation au 01/06/2026 : des dates différentes, à garder en tête. Page informative, sans conseil en investissement.
Glossaire
DVF (demandes de valeurs foncières)
Base publique des ventes immobilières enregistrées par les services fiscaux, publiée par la DGFiP. Elle couvre les mutations à titre onéreux des cinq dernières années, sauf en Alsace-Moselle et à Mayotte, qui relèvent d'un autre régime d'enregistrement. Les prix de cette page viennent des agrégats officiels calculés sur cette base.
Prix médian au m²
Prix au mètre carré qui coupe les ventes en deux moitiés : la moitié des logements vendus est partie moins cher, l'autre moitié plus cher. C'est l'indicateur le plus robuste sur un petit nombre de ventes, parce qu'une seule transaction hors norme ne le déplace presque pas.
Secret statistique (chiffres masqués)
Règle qui interdit de publier un prix calculé sur trop peu de ventes, pour qu'on ne puisse pas remonter à une transaction et à ses parties. Quand une commune ou une année compte moins de ventes que le seuil, la case reste vide : le chiffre existe, il n'est simplement pas publiable.
Carte des loyers
Jeu de données public qui estime, commune par commune, le loyer d'annonce au mètre carré charges comprises, à partir des annonces de location déposées sur les grands portails. Ce ne sont ni des loyers médians constatés ni des loyers de baux en cours, mais des estimations statistiques accompagnées d'un intervalle de prédiction.
Ministère de la Transition écologique — Carte des loyers (estimations ANIL)
Intervalle de prédiction
Fourchette dans laquelle le loyer réel a de fortes chances de tomber, compte tenu de l'incertitude du modèle. Un intervalle large signale une estimation fragile, souvent faute d'annonces en nombre suffisant dans la commune.
Rendement locatif brut
Loyer encaissé sur douze mois divisé par le prix d'achat, exprimé en pourcentage. Il est dit brut parce qu'il ignore la taxe foncière, les charges non récupérables, la vacance, les travaux, les frais d'acquisition et l'impôt sur les loyers. Le rendement net réellement perçu est toujours plus bas.
Taxe foncière
Impôt local payé chaque année par le propriétaire d'un bien bâti, au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle est égale à la base d'imposition, soit la moitié de la valeur locative cadastrale, multipliée par la somme des taux votés par la commune, l'intercommunalité et les organismes bénéficiaires.
service-public.gouv.fr — Taxe foncière sur les propriétés bâties
Valeur locative cadastrale
Loyer annuel théorique attribué à un logement par l'administration fiscale, calculé à partir de sa surface, de son confort et de sa catégorie, sur des bases de 1970 revalorisées chaque année. Elle n'a aucun rapport direct avec le loyer de marché ou le prix de vente, et c'est elle, non le prix payé, qui détermine la taxe foncière.
service-public.gouv.fr — Taxe foncière sur les propriétés bâties
TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères)
Taxe perçue avec la taxe foncière pour financer la collecte des déchets. Elle est assise sur la même base que la taxe foncière, avec un taux distinct voté par la commune ou l'intercommunalité, et s'ajoute donc au taux affiché pour le bâti.
Sources : DGFiP, Demandes de valeurs foncières (DVF), statistiques agrégées « Statistiques DVF » publiées par data.gouv.fr (période 2021-01 à 2025-12, mise à jour du 17/07/2026) ; Carte des loyers 2025, Ministère de la Transition écologique — « Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin » ; DGFiP, fiscalité locale des particuliers (taux 2021-2025) ; DGFiP, taux des droits d'enregistrement au 01/06/2026 ; INSEE via l'API Géo (population). Données publiées sous Licence Ouverte / Etalab 2.0. Aucune transaction individuelle n'est affichée : seuls des agrégats d'au moins 5 ventes sont publiés.