Prix immobilier aux Clefs : prix au m², loyers et taxe foncière
Les Clefs (74230) est une commune du département de la Haute-Savoie (74), avec 714 habitants. Entre 2021 et 2025, 40 appartements et maisons y ont été vendus, au prix médian de 3 755 €/m² pour un appartement et 4 783 €/m² pour une maison. Le loyer d'annonce d'un appartement est estimé à 14,3 €/m² charges comprises.
Appartement (médiane)
3 755 €/m²
18 ventes 2021-2025
Maison (médiane)
4 783 €/m²
22 ventes 2021-2025
Loyer appartement
14,3 €/m²
charges comprises, 2025
Taxe foncière (taux)
31,10 %
taux global 2025
Prix au m² aux Clefs
Prix calculés à partir des ventes d'un seul logement enregistrées par les services fiscaux (DVF) du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2025.
| Ventes | Prix médian | Prix moyen | Écart Haute-Savoie | Écart France | |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartements | 18 | 3 755 €/m² | 3 818 €/m² | -13 % | +12 % |
| Maisons | 22 | 4 783 €/m² | 4 971 €/m² | +8 % | +125 % |
- Un appartement aux Clefs est 13 % moins cher que la médiane du département de la Haute-Savoie (4 295 €/m²) et 12 % plus cher que la médiane nationale (3 342 €/m²).
- Une maison aux Clefs est 8 % plus chère que la médiane du département (4 431 €/m²) et 125 % plus chère que la médiane nationale (2 122 €/m²).
- Pour les maisons, elle se classe 69e sur 252 communes.
Loyers aux Clefs
Loyers d'annonce prédits pour un logement non meublé mis en location au 3e trimestre 2025, charges comprises. Pour un appartement, le loyer est estimé sur une maille de communes voisines comparables (moins de 100 annonces dans la commune). Ce ne sont ni des loyers médians ni des loyers moyens, mais des estimations statistiques avec un intervalle de prédiction.
| Type de bien | Loyer au m² | Intervalle (95 %) | Loyer mensuel du bien type | Niveau de calcul |
|---|---|---|---|---|
| Appartement (toutes tailles) | 14,3 €/m² | 11,3 à 18,2 €/m² | 744 € (52 m²) | maille de communes |
| Appartement 1-2 pièces | 19,1 €/m² | 15,1 à 24,1 €/m² | 707 € (37 m²) | maille de communes |
| Appartement 3 pièces et plus | 11,7 €/m² | 8,2 à 16,8 €/m² | 842 € (72 m²) | maille de communes |
| Maison | 14,3 €/m² | 10,5 à 19,6 €/m² | 1 316 € (92 m²) | maille de communes |
Rendement locatif brut indicatif (loyer annuel / prix d'achat, au m²) : 4,6 % pour un appartement, 3,6 % pour une maison. Avant charges non récupérables, vacance, taxe foncière et impôts.
Taxe foncière aux Clefs
Taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties voté pour 2025 : 31,10 %, dont 27,37 % pour la commune (intercommunalité : CC des Vallées de Thônes). En 2021, le taux global était de 26,58 %.
| Année | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Taux global TFPB | 26,58 % | 27,20 % | 29,63 % | 30,95 % | 31,10 % |
- Taxe foncière sur les propriétés non bâties (terrains) : 118,72 %.
- Taxe d'habitation sur les résidences secondaires : 25,74 %, avec une majoration de 60 % de la part communale.
Calcul : la taxe foncière est égale à la base d'imposition (50 % de la valeur locative cadastrale du logement) multipliée par ce taux. Par exemple, pour une valeur locative cadastrale de 4 000 €, la base est de 2 000 € et la taxe d'environ 622 €, hors TEOM et frais de gestion. La valeur locative de votre logement figure sur votre avis de taxe foncière.
Frais de notaire pour un achat aux Clefs
Le taux de droits de mutation du département de la Haute-Savoie est de 5,00 % (4,50 % pour une première acquisition de résidence principale) au 1er juin 2026. Pour un appartement de 52 m² au prix de référence des Clefs (195 260 €), les frais sont estimés à 14 882 € dans l'ancien (7,6 %) et à 3 940 € dans le neuf (2,0 %), hors débours et formalités.
Calculer les frais de notaire pour un autre prix →
Questions fréquentes
- Quel est le prix du m² aux Clefs pour un appartement ?
- Le prix médian est de 3 755 € par m², calculé sur 18 ventes d'appartements enregistrées entre 2021 et 2025 (DVF).
- Quel est le prix du m² aux Clefs pour une maison ?
- Le prix médian est de 4 783 € par m², sur 22 ventes de maisons entre 2021 et 2025.
- Quel est le loyer moyen aux Clefs ?
- Pour un appartement non meublé, le loyer d'annonce estimé est de 14,3 € par m² charges comprises (Carte des loyers 2025), soit environ 744 € par mois pour 52 m². Pour une maison : 14,3 €/m².
- Quel est le taux de taxe foncière aux Clefs ?
- En 2025, le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties est de 31,10 % (commune, intercommunalité et taxes annexes).
- Combien de frais de notaire pour acheter aux Clefs ?
- Pour un appartement de 52 m² au prix médian (195 260 €), comptez environ 14 882 € dans l'ancien (7,6 % du prix) et 3 940 € dans le neuf, hors débours.
Prix immobilier dans les communes proches
| Commune | Distance | Appartement | Maison | Loyer appart. |
|---|---|---|---|---|
| Thônes | 4 km | 4 617 €/m² | 4 927 €/m² | 17,1 €/m² |
| Serraval | 5 km | 3 402 €/m² | 3 937 €/m² | 14,3 €/m² |
| Manigod | 5 km | 5 206 €/m² | 6 925 €/m² | 14,3 €/m² |
| Le Bouchet-Mont-Charvin | 7 km | — | 4 443 €/m² | 10,7 €/m² |
| La Balme-de-Thuy | 7 km | — | 4 057 €/m² | 15,0 €/m² |
| Saint-Ferréol | 8 km | 4 006 €/m² | 3 548 €/m² | 14,3 €/m² |
| Les Villards-sur-Thônes | 8 km | 4 494 €/m² | 4 719 €/m² | 15,0 €/m² |
| Alex | 8 km | 4 800 €/m² | 5 922 €/m² | 22,2 €/m² |
| Talloires-Montmin | 8 km | 5 818 €/m² | 7 534 €/m² | 22,2 €/m² |
| Bluffy | 9 km | 5 906 €/m² | 6 466 €/m² | 19,4 €/m² |
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Comprendre les prix de l'immobilier aux Clefs (74)
Combien coûte le mètre carré aux Clefs ?
Le prix médian d'un appartement aux Clefs est de 3 755 € le m², calculé sur 18 ventes de 2021 à 2025, soit 195 260 € pour 52 m². Cela place Les Clefs un peu en dessous du département (-13 % face aux 4 295 € du m² de la Haute-Savoie), et 12 % plus cher que la médiane française de 3 342 €.
Pour une maison aux Clefs, le prix médian est de 4 783 € le m² sur 22 ventes, soit 440 036 € pour 92 m², 8 % plus chère que la médiane de la Haute-Savoie et 125 % plus chère que la médiane nationale. Le m² d'appartement y vaut 0,79 fois celui d'une maison.
Parmi les 252 communes de la Haute-Savoie qui publient un prix médian de maison, Les Clefs arrive 69e, soit dans la moitié supérieure du département. Aucun classement n'est possible pour les appartements, faute de ventes publiées.
Louer ou acheter aux Clefs : que rapporte un logement ?
Le loyer d'annonce estimé aux Clefs est de 14,3 € le m² charges comprises pour un appartement non meublé, soit 744 € par mois pour 52 m² et 8 923 € sur l'année. Pour une maison, 14,3 € le m², soit 1 316 € par mois pour 92 m². Rapporté aux 3 755 € du m², le rendement locatif brut ressort à 4,6 % par an : un rendement confortable sur le papier.
Ces loyers ne sont ni des médianes ni des loyers de baux en cours : ce sont des estimations tirées des annonces, calculées sur une maille de communes voisines, faute d'annonces en nombre suffisant aux Clefs. Et le rendement affiché est brut : taxe foncière, charges non récupérables, vacance et impôt sur les loyers ne sont pas déduits.
Combien de taxe foncière paie-t-on aux Clefs ?
Le taux global de taxe foncière sur le bâti voté aux Clefs est de 31,10 % pour 2025 (contre 26,58 % en 2021). Comme la base imposable est la moitié de la valeur locative cadastrale, chaque 1 000 € de valeur locative coûte 156 € par an aux Clefs.
Exemple sur un appartement de 52 m² : à 3 000 € de valeur locative cadastrale, la base est de 1 500 € et la taxe de 467 € par an au taux des Clefs. Le piège est de confondre cette valeur avec le marché : les 8 923 € de loyer annuel d'un 52 m² aux Clefs n'ont aucun rapport avec elle, car elle vient de bases de 1970 revalorisées. Le chiffre exact figure sur votre avis.
Quels frais d'acquisition pour acheter aux Clefs ?
Avec le taux départemental de 5,00 % de la Haute-Savoie, acheter un appartement de 52 m² au prix de référence des Clefs (195 260 €) coûte environ 14 882 € de frais dans l'ancien, soit 7,6 % du prix, dont 12 338 € de seuls impôts. Le même bien neuf coûterait 3 940 € de frais (2,0 %).
Ce que ces chiffres ne disent pas sur Les Clefs
Les 40 ventes retenues aux Clefs ne portent que sur des logements vendus seuls, et le prix publié est un agrégat : aucune transaction, aucune adresse, aucun nom. Toute case sous 5 ventes des Clefs reste vide pour qu'on ne puisse pas remonter à une vente.
Un prix médian des Clefs n'estime pas votre logement : étage, état, exposition et rue y pèsent plus que l'écart aux Clefs avec Haute-Savoie. Ventes DVF 2021-01 à 2025-12, loyers 2025, taxe foncière 2025, droits de mutation au 01/06/2026 : des dates différentes, à garder en tête. Page informative, sans conseil en investissement.
Glossaire
DVF (demandes de valeurs foncières)
Base publique des ventes immobilières enregistrées par les services fiscaux, publiée par la DGFiP. Elle couvre les mutations à titre onéreux des cinq dernières années, sauf en Alsace-Moselle et à Mayotte, qui relèvent d'un autre régime d'enregistrement. Les prix de cette page viennent des agrégats officiels calculés sur cette base.
Prix médian au m²
Prix au mètre carré qui coupe les ventes en deux moitiés : la moitié des logements vendus est partie moins cher, l'autre moitié plus cher. C'est l'indicateur le plus robuste sur un petit nombre de ventes, parce qu'une seule transaction hors norme ne le déplace presque pas.
Carte des loyers
Jeu de données public qui estime, commune par commune, le loyer d'annonce au mètre carré charges comprises, à partir des annonces de location déposées sur les grands portails. Ce ne sont ni des loyers médians constatés ni des loyers de baux en cours, mais des estimations statistiques accompagnées d'un intervalle de prédiction.
Ministère de la Transition écologique — Carte des loyers (estimations ANIL)
Intervalle de prédiction
Fourchette dans laquelle le loyer réel a de fortes chances de tomber, compte tenu de l'incertitude du modèle. Un intervalle large signale une estimation fragile, souvent faute d'annonces en nombre suffisant dans la commune.
Rendement locatif brut
Loyer encaissé sur douze mois divisé par le prix d'achat, exprimé en pourcentage. Il est dit brut parce qu'il ignore la taxe foncière, les charges non récupérables, la vacance, les travaux, les frais d'acquisition et l'impôt sur les loyers. Le rendement net réellement perçu est toujours plus bas.
Taxe foncière
Impôt local payé chaque année par le propriétaire d'un bien bâti, au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle est égale à la base d'imposition, soit la moitié de la valeur locative cadastrale, multipliée par la somme des taux votés par la commune, l'intercommunalité et les organismes bénéficiaires.
service-public.gouv.fr — Taxe foncière sur les propriétés bâties
Valeur locative cadastrale
Loyer annuel théorique attribué à un logement par l'administration fiscale, calculé à partir de sa surface, de son confort et de sa catégorie, sur des bases de 1970 revalorisées chaque année. Elle n'a aucun rapport direct avec le loyer de marché ou le prix de vente, et c'est elle, non le prix payé, qui détermine la taxe foncière.
service-public.gouv.fr — Taxe foncière sur les propriétés bâties
Frais de notaire
Ensemble des sommes versées au notaire lors d'un achat immobilier. Elles sont très majoritairement composées d'impôts reversés au département et à la commune, auxquels s'ajoutent les émoluments réglementés du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les débours avancés pour le dossier.
service-public.gouv.fr — Frais de notaire lors d'un achat immobilier
Droits de mutation
Impôt payé par l'acheteur sur le prix d'un logement ancien, composé d'une part départementale, d'une taxe communale et de frais d'assiette prélevés par l'État. C'est la plus grosse part des frais de notaire, et son taux départemental varie d'un département à l'autre. Pour un logement neuf, un taux fortement réduit s'applique à la place.
impots.gouv.fr — Droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière
Sources : DGFiP, Demandes de valeurs foncières (DVF), statistiques agrégées « Statistiques DVF » publiées par data.gouv.fr (période 2021-01 à 2025-12, mise à jour du 17/07/2026) ; Carte des loyers 2025, Ministère de la Transition écologique — « Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin » ; DGFiP, fiscalité locale des particuliers (taux 2021-2025) ; DGFiP, taux des droits d'enregistrement au 01/06/2026 ; INSEE via l'API Géo (population). Données publiées sous Licence Ouverte / Etalab 2.0. Aucune transaction individuelle n'est affichée : seuls des agrégats d'au moins 5 ventes sont publiés.