Prix immobilier aux Houches : prix au m², loyers et taxe foncière
Les Houches (74310) est une commune du département de la Haute-Savoie (74), avec 3 515 habitants. Entre 2021 et 2025, 721 appartements et maisons y ont été vendus, au prix médian de 6 422 €/m² pour un appartement et 8 129 €/m² pour une maison. Le loyer d'annonce d'un appartement est estimé à 23,1 €/m² charges comprises.
Appartement (médiane)
6 422 €/m²
544 ventes 2021-2025
Maison (médiane)
8 129 €/m²
177 ventes 2021-2025
Loyer appartement
23,1 €/m²
charges comprises, 2025
Taxe foncière (taux)
31,21 %
taux global 2025
Prix au m² aux Houches
Prix calculés à partir des ventes d'un seul logement enregistrées par les services fiscaux (DVF) du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2025.
| Ventes | Prix médian | Prix moyen | Écart Haute-Savoie | Écart France | |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartements | 544 | 6 422 €/m² | 6 549 €/m² | +50 % | +92 % |
| Maisons | 177 | 8 129 €/m² | 9 825 €/m² | +83 % | +283 % |
- Un appartement aux Houches est 50 % plus cher que la médiane du département de la Haute-Savoie (4 295 €/m²) et 92 % plus cher que la médiane nationale (3 342 €/m²).
- Une maison aux Houches est 83 % plus chère que la médiane du département (4 431 €/m²) et 283 % plus chère que la médiane nationale (2 122 €/m²).
- Les Houches se classe 8e sur 173 communes du département pour le prix médian des appartements (communes d'au moins 20 ventes).
- Pour les maisons, elle se classe 10e sur 252 communes.
Évolution des prix aux Houches depuis 2021
Prix moyen au m² par année de vente. Pour les appartements, il est passé de 5 673 € en 2021 à 7 677 € en 2025 (+35,3 %). Pour les maisons, de 6 647 € à 9 736 € (+46,5 %).
| Année | Appartements : prix moyen | Ventes | Maisons : prix moyen | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | 5 673 €/m² | 123 | 6 647 €/m² | 40 |
| 2022 | 6 344 €/m² | 154 | 8 923 €/m² | 38 |
| 2023 | 6 639 €/m² | 102 | 9 925 €/m² | 30 |
| 2024 | 6 986 €/m² | 81 | 11 551 €/m² | 34 |
| 2025 | 7 677 €/m² | 84 | 9 736 €/m² | 34 |
Moyenne annuelle non publiée quand l'année compte moins de 5 ventes. Une évolution calculée sur peu de ventes est fragile.
Loyers aux Houches
Loyers d'annonce prédits pour un logement non meublé mis en location au 3e trimestre 2025, charges comprises. Pour un appartement, le loyer est estimé à partir des annonces de la commune (au moins 100 annonces). Ce ne sont ni des loyers médians ni des loyers moyens, mais des estimations statistiques avec un intervalle de prédiction.
| Type de bien | Loyer au m² | Intervalle (95 %) | Loyer mensuel du bien type | Niveau de calcul |
|---|---|---|---|---|
| Appartement (toutes tailles) | 23,1 €/m² | 16,0 à 33,4 €/m² | 1 201 € (52 m²) | commune (127 annonces) |
| Appartement 1-2 pièces | 19,1 €/m² | 14,1 à 26,0 €/m² | 707 € (37 m²) | maille de communes |
| Appartement 3 pièces et plus | 16,0 €/m² | 12,2 à 21,0 €/m² | 1 152 € (72 m²) | maille de communes |
| Maison | 13,0 €/m² | 8,9 à 18,9 €/m² | 1 196 € (92 m²) | maille de communes |
Rendement locatif brut indicatif (loyer annuel / prix d'achat, au m²) : 4,3 % pour un appartement, 1,9 % pour une maison. Avant charges non récupérables, vacance, taxe foncière et impôts.
Taxe foncière aux Houches
Taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties voté pour 2025 : 31,21 %, dont 28,72 % pour la commune (intercommunalité : CC de la Vallée de Chamonix-Mont-Blanc). En 2021, le taux global était de 29,31 %.
| Année | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Taux global TFPB | 29,31 % | 29,33 % | 31,23 % | 31,24 % | 31,21 % |
- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : 8,20 %, calculée sur la même base.
- Taxe foncière sur les propriétés non bâties (terrains) : 101,92 %.
- Taxe d'habitation sur les résidences secondaires : 22,74 %, avec une majoration de 60 % de la part communale.
Calcul : la taxe foncière est égale à la base d'imposition (50 % de la valeur locative cadastrale du logement) multipliée par ce taux. Par exemple, pour une valeur locative cadastrale de 4 000 €, la base est de 2 000 € et la taxe d'environ 624 €, hors TEOM et frais de gestion. La valeur locative de votre logement figure sur votre avis de taxe foncière.
Frais de notaire pour un achat aux Houches
Le taux de droits de mutation du département de la Haute-Savoie est de 5,00 % (4,50 % pour une première acquisition de résidence principale) au 1er juin 2026. Pour un appartement de 52 m² au prix de référence des Houches (333 944 €), les frais sont estimés à 25 113 € dans l'ancien (7,5 %) et à 6 400 € dans le neuf (1,9 %), hors débours et formalités.
Calculer les frais de notaire pour un autre prix →
Questions fréquentes
- Quel est le prix du m² aux Houches pour un appartement ?
- Le prix médian est de 6 422 € par m², calculé sur 544 ventes d'appartements enregistrées entre 2021 et 2025 (DVF).
- Quel est le prix du m² aux Houches pour une maison ?
- Le prix médian est de 8 129 € par m², sur 177 ventes de maisons entre 2021 et 2025.
- Quel est le loyer moyen aux Houches ?
- Pour un appartement non meublé, le loyer d'annonce estimé est de 23,1 € par m² charges comprises (Carte des loyers 2025), soit environ 1 201 € par mois pour 52 m². Pour une maison : 13,0 €/m².
- Quel est le taux de taxe foncière aux Houches ?
- En 2025, le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties est de 31,21 % (commune, intercommunalité et taxes annexes), auquel s'ajoute la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au taux de 8,20 %.
- Combien de frais de notaire pour acheter aux Houches ?
- Pour un appartement de 52 m² au prix médian (333 944 €), comptez environ 25 113 € dans l'ancien (7,5 % du prix) et 6 400 € dans le neuf, hors débours.
Prix immobilier dans les communes proches
| Commune | Distance | Appartement | Maison | Loyer appart. |
|---|---|---|---|---|
| Saint-Gervais-les-Bains | 5 km | 4 791 €/m² | 6 505 €/m² | 18,1 €/m² |
| Servoz | 6 km | 5 149 €/m² | 6 759 €/m² | 21,3 €/m² |
| Passy | 8 km | 3 167 €/m² | 4 119 €/m² | 15,1 €/m² |
| Domancy | 11 km | 4 115 €/m² | 4 721 €/m² | 16,2 €/m² |
| Chamonix-Mont-Blanc | 11 km | 8 784 €/m² | 12 077 €/m² | 25,7 €/m² |
| Combloux | 13 km | 5 400 €/m² | 9 335 €/m² | 17,4 €/m² |
| Les Contamines-Montjoie | 13 km | 5 085 €/m² | 5 713 €/m² | 21,3 €/m² |
| Demi-Quartier | 13 km | 6 125 €/m² | 12 796 €/m² | 21,3 €/m² |
| Megève | 15 km | 9 215 €/m² | 14 695 €/m² | 21,0 €/m² |
| Sallanches | 16 km | 3 643 €/m² | 4 186 €/m² | 15,5 €/m² |
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D'où vient
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Ce que ce prix ne dit pas de votre bien
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Ce que contiennent les frais de notaire
Comprendre les prix de l'immobilier aux Houches (74)
Combien coûte le mètre carré aux Houches ?
Le prix médian d'un appartement aux Houches est de 6 422 € le m², calculé sur 544 ventes de 2021 à 2025, soit 333 944 € pour 52 m². Cela place Les Houches très au-dessus du reste du département (+50 % face aux 4 295 € du m² de la Haute-Savoie), et 92 % plus cher que la médiane française de 3 342 €.
Pour une maison aux Houches, le prix médian est de 8 129 € le m² sur 177 ventes, soit 747 868 € pour 92 m², 83 % plus chère que la médiane de la Haute-Savoie et 283 % plus chère que la médiane nationale. Le m² d'appartement y vaut 0,79 fois celui d'une maison.
Parmi les 173 communes de la Haute-Savoie comptant au moins 20 ventes d'appartements, Les Houches arrive 8e, donc dans les 10 % de communes les plus chères du département, et 10e sur 252 pour les maisons.
Les prix ont-ils monté ou baissé aux Houches depuis 2021 ?
Le prix moyen au m² des appartements vendus aux Houches est passé de 5 673 € en 2021 à 7 677 € en 2025 : +35,3 % en 4 ans, +7,9 % par an, donc une hausse très forte. Les maisons des Houches sont passées de 6 647 € à 9 736 € le m² (+46,5 %).
Attention, c'est une moyenne de ventes réelles, pas un indice corrigé : une année où quelques grands logements rénovés partent fait monter la courbe des Houches sans qu'aucun prix de marché ait bougé. Les années sous 5 ventes restent vides.
Louer ou acheter aux Houches : que rapporte un logement ?
Le loyer d'annonce estimé aux Houches est de 23,1 € le m² charges comprises pour un appartement non meublé, soit 1 201 € par mois pour 52 m² et 14 414 € sur l'année. Pour une maison, 13,0 € le m², soit 1 196 € par mois pour 92 m². Rapporté aux 6 422 € du m², le rendement locatif brut ressort à 4,3 % par an : un rendement moyen pour la France.
Ces loyers ne sont ni des médianes ni des loyers de baux en cours : ce sont des estimations tirées des annonces, calculées sur les annonces de Les Houches elle-même. Et le rendement affiché est brut : taxe foncière, charges non récupérables, vacance et impôt sur les loyers ne sont pas déduits.
Combien de taxe foncière paie-t-on aux Houches ?
Le taux global de taxe foncière sur le bâti voté aux Houches est de 31,21 % pour 2025, plus 8,20 % d'enlèvement des ordures ménagères (contre 29,31 % en 2021). Comme la base imposable est la moitié de la valeur locative cadastrale, chaque 1 000 € de valeur locative coûte 156 € par an aux Houches, ou 197 € avec la TEOM.
Exemple sur un appartement de 52 m² : à 3 000 € de valeur locative cadastrale, la base est de 1 500 € et la taxe de 468 € par an au taux des Houches. Le piège est de confondre cette valeur avec le marché : les 14 414 € de loyer annuel d'un 52 m² aux Houches n'ont aucun rapport avec elle, car elle vient de bases de 1970 revalorisées. Le chiffre exact figure sur votre avis.
Quels frais d'acquisition pour acheter aux Houches ?
Avec le taux départemental de 5,00 % de la Haute-Savoie, acheter un appartement de 52 m² au prix de référence des Houches (333 944 €) coûte environ 25 113 € de frais dans l'ancien, soit 7,5 % du prix, dont 21 100 € de seuls impôts. Le même bien neuf coûterait 6 400 € de frais (1,9 %).
Ce que ces chiffres ne disent pas sur Les Houches
Les 721 ventes retenues aux Houches ne portent que sur des logements vendus seuls, et le prix publié est un agrégat : aucune transaction, aucune adresse, aucun nom. Toute case sous 5 ventes des Houches reste vide pour qu'on ne puisse pas remonter à une vente.
Un prix médian des Houches n'estime pas votre logement : étage, état, exposition et rue y pèsent plus que l'écart aux Houches avec Haute-Savoie. Ventes DVF 2021-01 à 2025-12, loyers 2025, taxe foncière 2025, droits de mutation au 01/06/2026 : des dates différentes, à garder en tête. Page informative, sans conseil en investissement.
Glossaire
DVF (demandes de valeurs foncières)
Base publique des ventes immobilières enregistrées par les services fiscaux, publiée par la DGFiP. Elle couvre les mutations à titre onéreux des cinq dernières années, sauf en Alsace-Moselle et à Mayotte, qui relèvent d'un autre régime d'enregistrement. Les prix de cette page viennent des agrégats officiels calculés sur cette base.
Prix médian au m²
Prix au mètre carré qui coupe les ventes en deux moitiés : la moitié des logements vendus est partie moins cher, l'autre moitié plus cher. C'est l'indicateur le plus robuste sur un petit nombre de ventes, parce qu'une seule transaction hors norme ne le déplace presque pas.
Carte des loyers
Jeu de données public qui estime, commune par commune, le loyer d'annonce au mètre carré charges comprises, à partir des annonces de location déposées sur les grands portails. Ce ne sont ni des loyers médians constatés ni des loyers de baux en cours, mais des estimations statistiques accompagnées d'un intervalle de prédiction.
Ministère de la Transition écologique — Carte des loyers (estimations ANIL)
Rendement locatif brut
Loyer encaissé sur douze mois divisé par le prix d'achat, exprimé en pourcentage. Il est dit brut parce qu'il ignore la taxe foncière, les charges non récupérables, la vacance, les travaux, les frais d'acquisition et l'impôt sur les loyers. Le rendement net réellement perçu est toujours plus bas.
Taxe foncière
Impôt local payé chaque année par le propriétaire d'un bien bâti, au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle est égale à la base d'imposition, soit la moitié de la valeur locative cadastrale, multipliée par la somme des taux votés par la commune, l'intercommunalité et les organismes bénéficiaires.
service-public.gouv.fr — Taxe foncière sur les propriétés bâties
Valeur locative cadastrale
Loyer annuel théorique attribué à un logement par l'administration fiscale, calculé à partir de sa surface, de son confort et de sa catégorie, sur des bases de 1970 revalorisées chaque année. Elle n'a aucun rapport direct avec le loyer de marché ou le prix de vente, et c'est elle, non le prix payé, qui détermine la taxe foncière.
service-public.gouv.fr — Taxe foncière sur les propriétés bâties
TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères)
Taxe perçue avec la taxe foncière pour financer la collecte des déchets. Elle est assise sur la même base que la taxe foncière, avec un taux distinct voté par la commune ou l'intercommunalité, et s'ajoute donc au taux affiché pour le bâti.
Frais de notaire
Ensemble des sommes versées au notaire lors d'un achat immobilier. Elles sont très majoritairement composées d'impôts reversés au département et à la commune, auxquels s'ajoutent les émoluments réglementés du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les débours avancés pour le dossier.
service-public.gouv.fr — Frais de notaire lors d'un achat immobilier
Droits de mutation
Impôt payé par l'acheteur sur le prix d'un logement ancien, composé d'une part départementale, d'une taxe communale et de frais d'assiette prélevés par l'État. C'est la plus grosse part des frais de notaire, et son taux départemental varie d'un département à l'autre. Pour un logement neuf, un taux fortement réduit s'applique à la place.
impots.gouv.fr — Droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière
Sources : DGFiP, Demandes de valeurs foncières (DVF), statistiques agrégées « Statistiques DVF » publiées par data.gouv.fr (période 2021-01 à 2025-12, mise à jour du 17/07/2026) ; Carte des loyers 2025, Ministère de la Transition écologique — « Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin » ; DGFiP, fiscalité locale des particuliers (taux 2021-2025) ; DGFiP, taux des droits d'enregistrement au 01/06/2026 ; INSEE via l'API Géo (population). Données publiées sous Licence Ouverte / Etalab 2.0. Aucune transaction individuelle n'est affichée : seuls des agrégats d'au moins 5 ventes sont publiés.