Prix immobilier aux Herbiers : prix au m², loyers et taxe foncière
Les Herbiers (85500) est une commune du département de la Vendée (85), avec 16 521 habitants. Entre 2021 et 2025, 871 appartements et maisons y ont été vendus, au prix médian de 2 614 €/m² pour un appartement et 2 260 €/m² pour une maison. Le loyer d'annonce d'un appartement est estimé à 11,6 €/m² charges comprises.
Appartement (médiane)
2 614 €/m²
87 ventes 2021-2025
Maison (médiane)
2 260 €/m²
784 ventes 2021-2025
Loyer appartement
11,6 €/m²
charges comprises, 2025
Taxe foncière (taux)
38,42 %
taux global 2025
Prix au m² aux Herbiers
Prix calculés à partir des ventes d'un seul logement enregistrées par les services fiscaux (DVF) du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2025.
| Ventes | Prix médian | Prix moyen | Écart Vendée | Écart France | |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartements | 87 | 2 614 €/m² | 2 675 €/m² | -19 % | -22 % |
| Maisons | 784 | 2 260 €/m² | 2 248 €/m² | -2 % | +7 % |
- Un appartement aux Herbiers est 19 % moins cher que la médiane du département de la Vendée (3 208 €/m²) et 22 % moins cher que la médiane nationale (3 342 €/m²).
- Une maison aux Herbiers est 2 % moins chère que la médiane du département (2 317 €/m²) et 7 % plus chère que la médiane nationale (2 122 €/m²).
- Les Herbiers se classe 18e sur 25 communes du département pour le prix médian des appartements (communes d'au moins 20 ventes).
- Pour les maisons, elle se classe 64e sur 248 communes.
Évolution des prix aux Herbiers depuis 2021
Prix moyen au m² par année de vente. Pour les appartements, il est passé de 2 323 € en 2021 à 2 914 € en 2025 (+25,4 %). Pour les maisons, de 2 120 € à 2 294 € (+8,2 %).
| Année | Appartements : prix moyen | Ventes | Maisons : prix moyen | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | 2 323 €/m² | 21 | 2 120 €/m² | 188 |
| 2022 | 2 947 €/m² | 21 | 2 240 €/m² | 146 |
| 2023 | 2 573 €/m² | 16 | 2 346 €/m² | 161 |
| 2024 | 2 552 €/m² | 10 | 2 270 €/m² | 142 |
| 2025 | 2 914 €/m² | 19 | 2 294 €/m² | 147 |
Moyenne annuelle non publiée quand l'année compte moins de 5 ventes. Une évolution calculée sur peu de ventes est fragile.
Loyers aux Herbiers
Loyers d'annonce prédits pour un logement non meublé mis en location au 3e trimestre 2025, charges comprises. Pour un appartement, le loyer est estimé à partir des annonces de la commune (au moins 100 annonces). Ce ne sont ni des loyers médians ni des loyers moyens, mais des estimations statistiques avec un intervalle de prédiction.
| Type de bien | Loyer au m² | Intervalle (95 %) | Loyer mensuel du bien type | Niveau de calcul |
|---|---|---|---|---|
| Appartement (toutes tailles) | 11,6 €/m² | 9,3 à 14,4 €/m² | 603 € (52 m²) | commune (1 143 annonces) |
| Appartement 1-2 pièces | 14,3 €/m² | 11,4 à 18,0 €/m² | 529 € (37 m²) | commune (731 annonces) |
| Appartement 3 pièces et plus | 11,3 €/m² | 9,0 à 14,3 €/m² | 814 € (72 m²) | commune (429 annonces) |
| Maison | 8,8 €/m² | 6,9 à 11,3 €/m² | 810 € (92 m²) | commune (1 130 annonces) |
Rendement locatif brut indicatif (loyer annuel / prix d'achat, au m²) : 5,3 % pour un appartement, 4,7 % pour une maison. Avant charges non récupérables, vacance, taxe foncière et impôts.
Taxe foncière aux Herbiers
Taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties voté pour 2025 : 38,42 %, dont 31,52 % pour la commune (intercommunalité : CC du Pays des Herbiers). En 2021, le taux global était de 35,05 %.
| Année | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Taux global TFPB | 35,05 % | 35,02 % | 36,01 % | 36,17 % | 38,42 % |
- Taxe foncière sur les propriétés non bâties (terrains) : 94,61 %.
- Taxe d'habitation sur les résidences secondaires : 30,97 %.
Calcul : la taxe foncière est égale à la base d'imposition (50 % de la valeur locative cadastrale du logement) multipliée par ce taux. Par exemple, pour une valeur locative cadastrale de 4 000 €, la base est de 2 000 € et la taxe d'environ 768 €, hors TEOM et frais de gestion. La valeur locative de votre logement figure sur votre avis de taxe foncière.
Frais de notaire pour un achat aux Herbiers
Le taux de droits de mutation du département de la Vendée est de 5,00 % (4,50 % pour une première acquisition de résidence principale) au 1er juin 2026. Pour un appartement de 52 m² au prix de référence des Herbiers (135 928 €), les frais sont estimés à 10 505 € dans l'ancien (7,7 %) et à 2 888 € dans le neuf (2,1 %), hors débours et formalités.
Calculer les frais de notaire pour un autre prix →
Questions fréquentes
- Quel est le prix du m² aux Herbiers pour un appartement ?
- Le prix médian est de 2 614 € par m², calculé sur 87 ventes d'appartements enregistrées entre 2021 et 2025 (DVF).
- Quel est le prix du m² aux Herbiers pour une maison ?
- Le prix médian est de 2 260 € par m², sur 784 ventes de maisons entre 2021 et 2025.
- Quel est le loyer moyen aux Herbiers ?
- Pour un appartement non meublé, le loyer d'annonce estimé est de 11,6 € par m² charges comprises (Carte des loyers 2025), soit environ 603 € par mois pour 52 m². Pour une maison : 8,8 €/m².
- Quel est le taux de taxe foncière aux Herbiers ?
- En 2025, le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties est de 38,42 % (commune, intercommunalité et taxes annexes).
- Combien de frais de notaire pour acheter aux Herbiers ?
- Pour un appartement de 52 m² au prix médian (135 928 €), comptez environ 10 505 € dans l'ancien (7,7 % du prix) et 2 888 € dans le neuf, hors débours.
Prix immobilier dans les communes proches
| Commune | Distance | Appartement | Maison | Loyer appart. |
|---|---|---|---|---|
| Saint-Paul-en-Pareds | 6 km | — | 2 054 €/m² | 10,3 €/m² |
| Mesnard-la-Barotière | 6 km | — | 1 857 €/m² | 10,0 €/m² |
| Beaurepaire | 7 km | — | 1 940 €/m² | 10,3 €/m² |
| Saint-Mars-la-Réorthe | 8 km | — | 1 753 €/m² | 10,3 €/m² |
| La Gaubretière | 8 km | — | 1 917 €/m² | 12,1 €/m² |
| Mouchamps | 8 km | — | 1 640 €/m² | 10,2 €/m² |
| Vendrennes | 8 km | — | 1 898 €/m² | 10,0 €/m² |
| Rochetrejoux | 9 km | — | 1 647 €/m² | 10,2 €/m² |
| Chanverrie | 10 km | — | 1 942 €/m² | 10,0 €/m² |
| Les Epesses | 10 km | — | 1 889 €/m² | 10,3 €/m² |
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Comment DVF est construit
D'où vient
Sources et dates des chiffres des Herbiers
Attention
Ce que ce prix ne dit pas de votre bien
Que faire
Ce que contiennent les frais de notaire
Comprendre les prix de l'immobilier aux Herbiers (85)
Combien coûte le mètre carré aux Herbiers ?
Le prix médian d'un appartement aux Herbiers est de 2 614 € le m², calculé sur 87 ventes de 2021 à 2025, soit 135 928 € pour 52 m². Cela place Les Herbiers nettement en dessous du département (-19 % face aux 3 208 € du m² de la Vendée), et 22 % moins cher que la médiane française de 3 342 €.
Pour une maison aux Herbiers, le prix médian est de 2 260 € le m² sur 784 ventes, soit 207 920 € pour 92 m², 2 % moins chère que la médiane de la Vendée et 7 % plus chère que la médiane nationale. Le m² d'appartement y vaut 1,16 fois celui d'une maison.
Parmi les 25 communes de la Vendée comptant au moins 20 ventes d'appartements, Les Herbiers arrive 18e, donc dans la moitié inférieure du département, et 64e sur 248 pour les maisons.
Les prix ont-ils monté ou baissé aux Herbiers depuis 2021 ?
Le prix moyen au m² des appartements vendus aux Herbiers est passé de 2 323 € en 2021 à 2 914 € en 2025 : +25,4 % en 4 ans, +5,8 % par an, donc une hausse marquée. Les maisons des Herbiers sont passées de 2 120 € à 2 294 € le m² (+8,2 %).
Attention, c'est une moyenne de ventes réelles, pas un indice corrigé : une année où quelques grands logements rénovés partent fait monter la courbe des Herbiers sans qu'aucun prix de marché ait bougé. Les années sous 5 ventes restent vides.
Louer ou acheter aux Herbiers : que rapporte un logement ?
Le loyer d'annonce estimé aux Herbiers est de 11,6 € le m² charges comprises pour un appartement non meublé, soit 603 € par mois pour 52 m² et 7 238 € sur l'année. Pour une maison, 8,8 € le m², soit 810 € par mois pour 92 m². Rapporté aux 2 614 € du m², le rendement locatif brut ressort à 5,3 % par an : un rendement confortable sur le papier.
Ces loyers ne sont ni des médianes ni des loyers de baux en cours : ce sont des estimations tirées des annonces, calculées sur les annonces de Les Herbiers elle-même. Et le rendement affiché est brut : taxe foncière, charges non récupérables, vacance et impôt sur les loyers ne sont pas déduits.
Combien de taxe foncière paie-t-on aux Herbiers ?
Le taux global de taxe foncière sur le bâti voté aux Herbiers est de 38,42 % pour 2025 (contre 35,05 % en 2021). Comme la base imposable est la moitié de la valeur locative cadastrale, chaque 1 000 € de valeur locative coûte 192 € par an aux Herbiers.
Exemple sur un appartement de 52 m² : à 3 000 € de valeur locative cadastrale, la base est de 1 500 € et la taxe de 576 € par an au taux des Herbiers. Le piège est de confondre cette valeur avec le marché : les 7 238 € de loyer annuel d'un 52 m² aux Herbiers n'ont aucun rapport avec elle, car elle vient de bases de 1970 revalorisées. Le chiffre exact figure sur votre avis.
Quels frais d'acquisition pour acheter aux Herbiers ?
Avec le taux départemental de 5,00 % de la Vendée, acheter un appartement de 52 m² au prix de référence des Herbiers (135 928 €) coûte environ 10 505 € de frais dans l'ancien, soit 7,7 % du prix, dont 8 589 € de seuls impôts. Le même bien neuf coûterait 2 888 € de frais (2,1 %).
Ce que ces chiffres ne disent pas sur Les Herbiers
Les 871 ventes retenues aux Herbiers ne portent que sur des logements vendus seuls, et le prix publié est un agrégat : aucune transaction, aucune adresse, aucun nom. Toute case sous 5 ventes des Herbiers reste vide pour qu'on ne puisse pas remonter à une vente.
Un prix médian des Herbiers n'estime pas votre logement : étage, état, exposition et rue y pèsent plus que l'écart aux Herbiers avec Vendée. Ventes DVF 2021-01 à 2025-12, loyers 2025, taxe foncière 2025, droits de mutation au 01/06/2026 : des dates différentes, à garder en tête. Page informative, sans conseil en investissement.
Glossaire
DVF (demandes de valeurs foncières)
Base publique des ventes immobilières enregistrées par les services fiscaux, publiée par la DGFiP. Elle couvre les mutations à titre onéreux des cinq dernières années, sauf en Alsace-Moselle et à Mayotte, qui relèvent d'un autre régime d'enregistrement. Les prix de cette page viennent des agrégats officiels calculés sur cette base.
Prix médian au m²
Prix au mètre carré qui coupe les ventes en deux moitiés : la moitié des logements vendus est partie moins cher, l'autre moitié plus cher. C'est l'indicateur le plus robuste sur un petit nombre de ventes, parce qu'une seule transaction hors norme ne le déplace presque pas.
Carte des loyers
Jeu de données public qui estime, commune par commune, le loyer d'annonce au mètre carré charges comprises, à partir des annonces de location déposées sur les grands portails. Ce ne sont ni des loyers médians constatés ni des loyers de baux en cours, mais des estimations statistiques accompagnées d'un intervalle de prédiction.
Ministère de la Transition écologique — Carte des loyers (estimations ANIL)
Rendement locatif brut
Loyer encaissé sur douze mois divisé par le prix d'achat, exprimé en pourcentage. Il est dit brut parce qu'il ignore la taxe foncière, les charges non récupérables, la vacance, les travaux, les frais d'acquisition et l'impôt sur les loyers. Le rendement net réellement perçu est toujours plus bas.
Taxe foncière
Impôt local payé chaque année par le propriétaire d'un bien bâti, au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle est égale à la base d'imposition, soit la moitié de la valeur locative cadastrale, multipliée par la somme des taux votés par la commune, l'intercommunalité et les organismes bénéficiaires.
service-public.gouv.fr — Taxe foncière sur les propriétés bâties
Valeur locative cadastrale
Loyer annuel théorique attribué à un logement par l'administration fiscale, calculé à partir de sa surface, de son confort et de sa catégorie, sur des bases de 1970 revalorisées chaque année. Elle n'a aucun rapport direct avec le loyer de marché ou le prix de vente, et c'est elle, non le prix payé, qui détermine la taxe foncière.
service-public.gouv.fr — Taxe foncière sur les propriétés bâties
Frais de notaire
Ensemble des sommes versées au notaire lors d'un achat immobilier. Elles sont très majoritairement composées d'impôts reversés au département et à la commune, auxquels s'ajoutent les émoluments réglementés du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les débours avancés pour le dossier.
service-public.gouv.fr — Frais de notaire lors d'un achat immobilier
Droits de mutation
Impôt payé par l'acheteur sur le prix d'un logement ancien, composé d'une part départementale, d'une taxe communale et de frais d'assiette prélevés par l'État. C'est la plus grosse part des frais de notaire, et son taux départemental varie d'un département à l'autre. Pour un logement neuf, un taux fortement réduit s'applique à la place.
impots.gouv.fr — Droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière
Sources : DGFiP, Demandes de valeurs foncières (DVF), statistiques agrégées « Statistiques DVF » publiées par data.gouv.fr (période 2021-01 à 2025-12, mise à jour du 17/07/2026) ; Carte des loyers 2025, Ministère de la Transition écologique — « Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin » ; DGFiP, fiscalité locale des particuliers (taux 2021-2025) ; DGFiP, taux des droits d'enregistrement au 01/06/2026 ; INSEE via l'API Géo (population). Données publiées sous Licence Ouverte / Etalab 2.0. Aucune transaction individuelle n'est affichée : seuls des agrégats d'au moins 5 ventes sont publiés.