Prix immobilier à Luzarches : prix au m², loyers et taxe foncière
Luzarches (95270) est une commune du département du Val-d'Oise (95), avec 5 008 habitants. Entre 2021 et 2025, 311 appartements et maisons y ont été vendus, au prix médian de 3 421 €/m² pour un appartement et 3 506 €/m² pour une maison. Le loyer d'annonce d'un appartement est estimé à 16,3 €/m² charges comprises.
Appartement (médiane)
3 421 €/m²
97 ventes 2021-2025
Maison (médiane)
3 506 €/m²
214 ventes 2021-2025
Loyer appartement
16,3 €/m²
charges comprises, 2025
Taxe foncière (taux)
36,60 %
taux global 2025
Prix au m² à Luzarches
Prix calculés à partir des ventes d'un seul logement enregistrées par les services fiscaux (DVF) du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2025.
| Ventes | Prix médian | Prix moyen | Écart Val-d'Oise | Écart France | |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartements | 97 | 3 421 €/m² | 3 344 €/m² | 0 % | +2 % |
| Maisons | 214 | 3 506 €/m² | 3 632 €/m² | -5 % | +65 % |
- Un appartement à Luzarches est au même niveau que la médiane du département du Val-d'Oise (3 408 €/m²) et 2 % plus cher que la médiane nationale (3 342 €/m²).
- Une maison à Luzarches est 5 % moins chère que la médiane du département (3 696 €/m²) et 65 % plus chère que la médiane nationale (2 122 €/m²).
- Luzarches se classe 46e sur 84 communes du département pour le prix médian des appartements (communes d'au moins 20 ventes).
- Pour les maisons, elle se classe 53e sur 151 communes.
Évolution des prix à Luzarches depuis 2021
Prix moyen au m² par année de vente. Pour les appartements, il est passé de 3 815 € en 2021 à 2 872 € en 2025 (-24,7 %). Pour les maisons, de 3 533 € à 3 472 € (-1,7 %).
| Année | Appartements : prix moyen | Ventes | Maisons : prix moyen | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | 3 815 €/m² | 26 | 3 533 €/m² | 56 |
| 2022 | 3 412 €/m² | 21 | 3 994 €/m² | 42 |
| 2023 | 3 226 €/m² | 15 | 3 572 €/m² | 34 |
| 2024 | 3 227 €/m² | 13 | 3 611 €/m² | 39 |
| 2025 | 2 872 €/m² | 22 | 3 472 €/m² | 43 |
Moyenne annuelle non publiée quand l'année compte moins de 5 ventes. Une évolution calculée sur peu de ventes est fragile.
Loyers à Luzarches
Loyers d'annonce prédits pour un logement non meublé mis en location au 3e trimestre 2025, charges comprises. Pour un appartement, le loyer est estimé à partir des annonces de la commune (au moins 100 annonces). Ce ne sont ni des loyers médians ni des loyers moyens, mais des estimations statistiques avec un intervalle de prédiction.
| Type de bien | Loyer au m² | Intervalle (95 %) | Loyer mensuel du bien type | Niveau de calcul |
|---|---|---|---|---|
| Appartement (toutes tailles) | 16,3 €/m² | 13,5 à 19,8 €/m² | 848 € (52 m²) | commune (392 annonces) |
| Appartement 1-2 pièces | 18,8 €/m² | 15,9 à 22,2 €/m² | 696 € (37 m²) | commune (320 annonces) |
| Appartement 3 pièces et plus | 14,5 €/m² | 11,9 à 17,6 €/m² | 1 044 € (72 m²) | maille de communes |
| Maison | 17,1 €/m² | 13,3 à 21,9 €/m² | 1 573 € (92 m²) | maille de communes |
Rendement locatif brut indicatif (loyer annuel / prix d'achat, au m²) : 5,7 % pour un appartement, 5,9 % pour une maison. Avant charges non récupérables, vacance, taxe foncière et impôts.
Taxe foncière à Luzarches
Taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties voté pour 2025 : 36,60 %, dont 31,36 % pour la commune (intercommunalité : CC Carnelle Pays-de-France). En 2021, le taux global était de 34,98 %.
| Année | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Taux global TFPB | 34,98 % | 35,54 % | 35,66 % | 36,56 % | 36,60 % |
- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : 7,62 %, calculée sur la même base.
- Taxe foncière sur les propriétés non bâties (terrains) : 170,91 %.
- Taxe d'habitation sur les résidences secondaires : 22,00 %.
Calcul : la taxe foncière est égale à la base d'imposition (50 % de la valeur locative cadastrale du logement) multipliée par ce taux. Par exemple, pour une valeur locative cadastrale de 4 000 €, la base est de 2 000 € et la taxe d'environ 732 €, hors TEOM et frais de gestion. La valeur locative de votre logement figure sur votre avis de taxe foncière.
Frais de notaire pour un achat à Luzarches
Le taux de droits de mutation du département du Val-d'Oise est de 5,00 % (4,50 % pour une première acquisition de résidence principale) au 1er juin 2026. Pour un appartement de 52 m² au prix de référence de Luzarches (177 892 €), les frais sont estimés à 13 600 € dans l'ancien (7,6 %) et à 3 632 € dans le neuf (2,0 %), hors débours et formalités.
Calculer les frais de notaire pour un autre prix →
Questions fréquentes
- Quel est le prix du m² à Luzarches pour un appartement ?
- Le prix médian est de 3 421 € par m², calculé sur 97 ventes d'appartements enregistrées entre 2021 et 2025 (DVF).
- Quel est le prix du m² à Luzarches pour une maison ?
- Le prix médian est de 3 506 € par m², sur 214 ventes de maisons entre 2021 et 2025.
- Quel est le loyer moyen à Luzarches ?
- Pour un appartement non meublé, le loyer d'annonce estimé est de 16,3 € par m² charges comprises (Carte des loyers 2025), soit environ 848 € par mois pour 52 m². Pour une maison : 17,1 €/m².
- Quel est le taux de taxe foncière à Luzarches ?
- En 2025, le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties est de 36,60 % (commune, intercommunalité et taxes annexes), auquel s'ajoute la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au taux de 7,62 %.
- Combien de frais de notaire pour acheter à Luzarches ?
- Pour un appartement de 52 m² au prix médian (177 892 €), comptez environ 13 600 € dans l'ancien (7,6 % du prix) et 3 632 € dans le neuf, hors débours.
Prix immobilier dans les communes proches
| Commune | Distance | Appartement | Maison | Loyer appart. |
|---|---|---|---|---|
| Chaumontel | 1 km | 4 045 €/m² | 3 506 €/m² | 17,3 €/m² |
| Le Plessis-Luzarches | 2 km | — | 2 829 €/m² | 17,3 €/m² |
| Lassy | 3 km | — | 3 111 €/m² | 17,3 €/m² |
| Bellefontaine | 3 km | 3 483 €/m² | 3 383 €/m² | 17,3 €/m² |
| Seugy | 4 km | 3 126 €/m² | 3 393 €/m² | 17,1 €/m² |
| Jagny-sous-Bois | 4 km | — | 2 896 €/m² | 17,3 €/m² |
| Épinay-Champlâtreux | 4 km | — | — | 17,3 €/m² |
| Viarmes | 5 km | 3 305 €/m² | 3 262 €/m² | 16,9 €/m² |
| Fosses | 5 km | 3 163 €/m² | 2 935 €/m² | 18,0 €/m² |
| Asnières-sur-Oise | 5 km | 3 379 €/m² | 3 265 €/m² | 16,8 €/m² |
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Ce que ce prix ne dit pas de votre bien
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Ce que contiennent les frais de notaire
Comprendre les prix de l'immobilier à Luzarches (95)
Combien coûte le mètre carré à Luzarches ?
Le prix médian d'un appartement à Luzarches est de 3 421 € le m², calculé sur 97 ventes de 2021 à 2025, soit 177 892 € pour 52 m². Cela place Luzarches au niveau du département (0 % face aux 3 408 € du m² du Val-d'Oise), et 2 % plus cher que la médiane française de 3 342 €.
Pour une maison à Luzarches, le prix médian est de 3 506 € le m² sur 214 ventes, soit 322 552 € pour 92 m², 5 % moins chère que la médiane du Val-d'Oise et 65 % plus chère que la médiane nationale. Le m² d'appartement y vaut 0,98 fois celui d'une maison.
Parmi les 84 communes du Val-d'Oise comptant au moins 20 ventes d'appartements, Luzarches arrive 46e, donc dans la moitié inférieure du département, et 53e sur 151 pour les maisons.
Les prix ont-ils monté ou baissé à Luzarches depuis 2021 ?
Le prix moyen au m² des appartements vendus à Luzarches est passé de 3 815 € en 2021 à 2 872 € en 2025 : -24,7 % en 4 ans, -6,9 % par an, donc une baisse marquée. Les maisons de Luzarches sont passées de 3 533 € à 3 472 € le m² (-1,7 %).
Attention, c'est une moyenne de ventes réelles, pas un indice corrigé : une année où quelques grands logements rénovés partent fait monter la courbe de Luzarches sans qu'aucun prix de marché ait bougé. Les années sous 5 ventes restent vides.
Louer ou acheter à Luzarches : que rapporte un logement ?
Le loyer d'annonce estimé à Luzarches est de 16,3 € le m² charges comprises pour un appartement non meublé, soit 848 € par mois pour 52 m² et 10 171 € sur l'année. Pour une maison, 17,1 € le m², soit 1 573 € par mois pour 92 m². Rapporté aux 3 421 € du m², le rendement locatif brut ressort à 5,7 % par an : un rendement confortable sur le papier.
Ces loyers ne sont ni des médianes ni des loyers de baux en cours : ce sont des estimations tirées des annonces, calculées sur les annonces de Luzarches elle-même. Et le rendement affiché est brut : taxe foncière, charges non récupérables, vacance et impôt sur les loyers ne sont pas déduits.
Combien de taxe foncière paie-t-on à Luzarches ?
Le taux global de taxe foncière sur le bâti voté à Luzarches est de 36,60 % pour 2025, plus 7,62 % d'enlèvement des ordures ménagères (contre 34,98 % en 2021). Comme la base imposable est la moitié de la valeur locative cadastrale, chaque 1 000 € de valeur locative coûte 183 € par an à Luzarches, ou 221 € avec la TEOM.
Exemple sur un appartement de 52 m² : à 3 000 € de valeur locative cadastrale, la base est de 1 500 € et la taxe de 549 € par an au taux de Luzarches. Le piège est de confondre cette valeur avec le marché : les 10 171 € de loyer annuel d'un 52 m² à Luzarches n'ont aucun rapport avec elle, car elle vient de bases de 1970 revalorisées. Le chiffre exact figure sur votre avis.
Quels frais d'acquisition pour acheter à Luzarches ?
Avec le taux départemental de 5,00 % du Val-d'Oise, acheter un appartement de 52 m² au prix de référence de Luzarches (177 892 €) coûte environ 13 600 € de frais dans l'ancien, soit 7,6 % du prix, dont 11 240 € de seuls impôts. Le même bien neuf coûterait 3 632 € de frais (2,0 %).
Ce que ces chiffres ne disent pas sur Luzarches
Les 311 ventes retenues à Luzarches ne portent que sur des logements vendus seuls, et le prix publié est un agrégat : aucune transaction, aucune adresse, aucun nom. Toute case sous 5 ventes de Luzarches reste vide pour qu'on ne puisse pas remonter à une vente.
Un prix médian de Luzarches n'estime pas votre logement : étage, état, exposition et rue y pèsent plus que l'écart à Luzarches avec Val-d'Oise. Ventes DVF 2021-01 à 2025-12, loyers 2025, taxe foncière 2025, droits de mutation au 01/06/2026 : des dates différentes, à garder en tête. Page informative, sans conseil en investissement.
Glossaire
DVF (demandes de valeurs foncières)
Base publique des ventes immobilières enregistrées par les services fiscaux, publiée par la DGFiP. Elle couvre les mutations à titre onéreux des cinq dernières années, sauf en Alsace-Moselle et à Mayotte, qui relèvent d'un autre régime d'enregistrement. Les prix de cette page viennent des agrégats officiels calculés sur cette base.
Prix médian au m²
Prix au mètre carré qui coupe les ventes en deux moitiés : la moitié des logements vendus est partie moins cher, l'autre moitié plus cher. C'est l'indicateur le plus robuste sur un petit nombre de ventes, parce qu'une seule transaction hors norme ne le déplace presque pas.
Carte des loyers
Jeu de données public qui estime, commune par commune, le loyer d'annonce au mètre carré charges comprises, à partir des annonces de location déposées sur les grands portails. Ce ne sont ni des loyers médians constatés ni des loyers de baux en cours, mais des estimations statistiques accompagnées d'un intervalle de prédiction.
Ministère de la Transition écologique — Carte des loyers (estimations ANIL)
Rendement locatif brut
Loyer encaissé sur douze mois divisé par le prix d'achat, exprimé en pourcentage. Il est dit brut parce qu'il ignore la taxe foncière, les charges non récupérables, la vacance, les travaux, les frais d'acquisition et l'impôt sur les loyers. Le rendement net réellement perçu est toujours plus bas.
Taxe foncière
Impôt local payé chaque année par le propriétaire d'un bien bâti, au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle est égale à la base d'imposition, soit la moitié de la valeur locative cadastrale, multipliée par la somme des taux votés par la commune, l'intercommunalité et les organismes bénéficiaires.
service-public.gouv.fr — Taxe foncière sur les propriétés bâties
Valeur locative cadastrale
Loyer annuel théorique attribué à un logement par l'administration fiscale, calculé à partir de sa surface, de son confort et de sa catégorie, sur des bases de 1970 revalorisées chaque année. Elle n'a aucun rapport direct avec le loyer de marché ou le prix de vente, et c'est elle, non le prix payé, qui détermine la taxe foncière.
service-public.gouv.fr — Taxe foncière sur les propriétés bâties
TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères)
Taxe perçue avec la taxe foncière pour financer la collecte des déchets. Elle est assise sur la même base que la taxe foncière, avec un taux distinct voté par la commune ou l'intercommunalité, et s'ajoute donc au taux affiché pour le bâti.
Frais de notaire
Ensemble des sommes versées au notaire lors d'un achat immobilier. Elles sont très majoritairement composées d'impôts reversés au département et à la commune, auxquels s'ajoutent les émoluments réglementés du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les débours avancés pour le dossier.
service-public.gouv.fr — Frais de notaire lors d'un achat immobilier
Droits de mutation
Impôt payé par l'acheteur sur le prix d'un logement ancien, composé d'une part départementale, d'une taxe communale et de frais d'assiette prélevés par l'État. C'est la plus grosse part des frais de notaire, et son taux départemental varie d'un département à l'autre. Pour un logement neuf, un taux fortement réduit s'applique à la place.
impots.gouv.fr — Droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière
Sources : DGFiP, Demandes de valeurs foncières (DVF), statistiques agrégées « Statistiques DVF » publiées par data.gouv.fr (période 2021-01 à 2025-12, mise à jour du 17/07/2026) ; Carte des loyers 2025, Ministère de la Transition écologique — « Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin » ; DGFiP, fiscalité locale des particuliers (taux 2021-2025) ; DGFiP, taux des droits d'enregistrement au 01/06/2026 ; INSEE via l'API Géo (population). Données publiées sous Licence Ouverte / Etalab 2.0. Aucune transaction individuelle n'est affichée : seuls des agrégats d'au moins 5 ventes sont publiés.