Prix immobilier aux Cluses : prix au m², loyers et taxe foncière
Les Cluses (66480) est une commune du département des Pyrénées-Orientales (66), avec 282 habitants. Entre 2021 et 2025, 22 appartements et maisons y ont été vendus, au prix médian de 2 482 €/m² pour une maison. Le loyer d'annonce d'un appartement est estimé à 11,5 €/m² charges comprises.
Appartement (médiane)
—
Maison (médiane)
2 482 €/m²
22 ventes 2021-2025
Loyer appartement
11,5 €/m²
charges comprises, 2025
Taxe foncière (taux)
32,31 %
taux global 2025
Prix au m² aux Cluses
Prix calculés à partir des ventes d'un seul logement enregistrées par les services fiscaux (DVF) du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2025.
| Ventes | Prix médian | Prix moyen | Écart Pyrénées-Orientales | Écart France | |
|---|---|---|---|---|---|
| Maisons | 22 | 2 482 €/m² | 2 552 €/m² | +2 % | +17 % |
- Une maison aux Cluses est 2 % plus chère que la médiane du département (2 444 €/m²) et 17 % plus chère que la médiane nationale (2 122 €/m²).
- Pour les maisons, elle se classe 50e sur 156 communes.
Loyers aux Cluses
Loyers d'annonce prédits pour un logement non meublé mis en location au 3e trimestre 2025, charges comprises. Pour un appartement, le loyer est estimé sur une maille de communes voisines comparables (moins de 100 annonces dans la commune). Ce ne sont ni des loyers médians ni des loyers moyens, mais des estimations statistiques avec un intervalle de prédiction.
| Type de bien | Loyer au m² | Intervalle (95 %) | Loyer mensuel du bien type | Niveau de calcul |
|---|---|---|---|---|
| Appartement (toutes tailles) | 11,5 €/m² | 9,5 à 14,0 €/m² | 598 € (52 m²) | maille de communes |
| Appartement 1-2 pièces | 15,5 €/m² | 12,7 à 18,9 €/m² | 574 € (37 m²) | maille de communes |
| Appartement 3 pièces et plus | 10,8 €/m² | 8,8 à 13,3 €/m² | 778 € (72 m²) | maille de communes |
| Maison | 11,6 €/m² | 8,7 à 15,4 €/m² | 1 067 € (92 m²) | maille de communes |
Rendement locatif brut indicatif (loyer annuel / prix d'achat, au m²) : 5,6 % pour une maison. Avant charges non récupérables, vacance, taxe foncière et impôts.
Taxe foncière aux Cluses
Taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties voté pour 2025 : 32,31 %, dont 29,77 % pour la commune (intercommunalité : CC du Vallespir). En 2021, le taux global était de 32,13 %.
| Année | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Taux global TFPB | 32,13 % | 32,22 % | 32,31 % | 32,27 % | 32,31 % |
- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : 8,50 %, calculée sur la même base.
- Taxe foncière sur les propriétés non bâties (terrains) : 97,97 %.
- Taxe d'habitation sur les résidences secondaires : 17,34 %.
Calcul : la taxe foncière est égale à la base d'imposition (50 % de la valeur locative cadastrale du logement) multipliée par ce taux. Par exemple, pour une valeur locative cadastrale de 4 000 €, la base est de 2 000 € et la taxe d'environ 646 €, hors TEOM et frais de gestion. La valeur locative de votre logement figure sur votre avis de taxe foncière.
Frais de notaire pour un achat aux Cluses
Le taux de droits de mutation du département des Pyrénées-Orientales est de 5,00 % (4,50 % pour une première acquisition de résidence principale) au 1er juin 2026. Pour une maison de 92 m² au prix de référence des Cluses (228 344 €), les frais sont estimés à 17 322 € dans l'ancien (7,6 %) et à 4 527 € dans le neuf (2,0 %), hors débours et formalités.
Calculer les frais de notaire pour un autre prix →
Questions fréquentes
- Quel est le prix du m² aux Cluses pour une maison ?
- Le prix médian est de 2 482 € par m², sur 22 ventes de maisons entre 2021 et 2025.
- Quel est le loyer moyen aux Cluses ?
- Pour un appartement non meublé, le loyer d'annonce estimé est de 11,5 € par m² charges comprises (Carte des loyers 2025), soit environ 598 € par mois pour 52 m². Pour une maison : 11,6 €/m².
- Quel est le taux de taxe foncière aux Cluses ?
- En 2025, le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties est de 32,31 % (commune, intercommunalité et taxes annexes), auquel s'ajoute la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au taux de 8,50 %.
- Combien de frais de notaire pour acheter aux Cluses ?
- Pour une maison de 92 m² au prix médian (228 344 €), comptez environ 17 322 € dans l'ancien (7,6 % du prix) et 4 527 € dans le neuf, hors débours.
Prix immobilier dans les communes proches
| Commune | Distance | Appartement | Maison | Loyer appart. |
|---|---|---|---|---|
| Le Perthus | 3 km | 1 296 €/m² | 1 492 €/m² | 11,6 €/m² |
| Maureillas-las-Illas | 4 km | 1 857 €/m² | 2 189 €/m² | 11,6 €/m² |
| L'Albère | 4 km | — | — | 11,6 €/m² |
| Montesquieu-des-Albères | 4 km | 1 902 €/m² | 2 762 €/m² | 11,5 €/m² |
| Le Boulou | 5 km | 1 886 €/m² | 2 448 €/m² | 11,3 €/m² |
| Saint-Jean-Pla-de-Corts | 6 km | 2 221 €/m² | 2 397 €/m² | 10,9 €/m² |
| Villelongue-dels-Monts | 6 km | 2 190 €/m² | 2 828 €/m² | 11,5 €/m² |
| Céret | 7 km | 1 990 €/m² | 2 569 €/m² | 11,8 €/m² |
| Tresserre | 8 km | — | 2 401 €/m² | 11,5 €/m² |
| Laroque-des-Albères | 8 km | 2 545 €/m² | 3 207 €/m² | 11,6 €/m² |
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Ce que ce prix ne dit pas de votre bien
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Ce que contiennent les frais de notaire
Comprendre les prix de l'immobilier aux Cluses (66)
Combien coûte le mètre carré aux Cluses ?
Pour une maison aux Cluses, le prix médian est de 2 482 € le m² sur 22 ventes, soit 228 344 € pour 92 m², 2 % plus chère que la médiane des Pyrénées-Orientales et 17 % plus chère que la médiane nationale.
Parmi les 156 communes des Pyrénées-Orientales qui publient un prix médian de maison, Les Cluses arrive 50e, soit dans la moitié supérieure du département. Aucun classement n'est possible pour les appartements, faute de ventes publiées.
Louer ou acheter aux Cluses : que rapporte un logement ?
Le loyer d'annonce estimé aux Cluses est de 11,5 € le m² charges comprises pour un appartement non meublé, soit 598 € par mois pour 52 m² et 7 176 € sur l'année. Pour une maison, 11,6 € le m², soit 1 067 € par mois pour 92 m².
Ces loyers ne sont ni des médianes ni des loyers de baux en cours : ce sont des estimations tirées des annonces, calculées sur une maille de communes voisines, faute d'annonces en nombre suffisant aux Cluses. Et le rendement affiché est brut : taxe foncière, charges non récupérables, vacance et impôt sur les loyers ne sont pas déduits.
Combien de taxe foncière paie-t-on aux Cluses ?
Le taux global de taxe foncière sur le bâti voté aux Cluses est de 32,31 % pour 2025, plus 8,50 % d'enlèvement des ordures ménagères (contre 32,13 % en 2021). Comme la base imposable est la moitié de la valeur locative cadastrale, chaque 1 000 € de valeur locative coûte 162 € par an aux Cluses, ou 204 € avec la TEOM.
Exemple sur une maison de 92 m² : à 3 000 € de valeur locative cadastrale, la base est de 1 500 € et la taxe de 485 € par an au taux des Cluses. Le piège est de confondre cette valeur avec le marché : les 7 176 € de loyer annuel d'un 52 m² aux Cluses n'ont aucun rapport avec elle, car elle vient de bases de 1970 revalorisées. Le chiffre exact figure sur votre avis.
Quels frais d'acquisition pour acheter aux Cluses ?
Avec le taux départemental de 5,00 % des Pyrénées-Orientales, acheter une maison de 92 m² au prix de référence des Cluses (228 344 €) coûte environ 17 322 € de frais dans l'ancien, soit 7,6 % du prix, dont 14 428 € de seuls impôts. Le même bien neuf coûterait 4 527 € de frais (2,0 %).
Ce que ces chiffres ne disent pas sur Les Cluses
Les 22 ventes retenues aux Cluses ne portent que sur des logements vendus seuls, et le prix publié est un agrégat : aucune transaction, aucune adresse, aucun nom. Toute case sous 5 ventes des Cluses reste vide pour qu'on ne puisse pas remonter à une vente.
Un prix médian des Cluses n'estime pas votre logement : étage, état, exposition et rue y pèsent plus que l'écart aux Cluses avec Pyrénées-Orientales. Ventes DVF 2021-01 à 2025-12, loyers 2025, taxe foncière 2025, droits de mutation au 01/06/2026 : des dates différentes, à garder en tête. Page informative, sans conseil en investissement.
Glossaire
DVF (demandes de valeurs foncières)
Base publique des ventes immobilières enregistrées par les services fiscaux, publiée par la DGFiP. Elle couvre les mutations à titre onéreux des cinq dernières années, sauf en Alsace-Moselle et à Mayotte, qui relèvent d'un autre régime d'enregistrement. Les prix de cette page viennent des agrégats officiels calculés sur cette base.
Prix médian au m²
Prix au mètre carré qui coupe les ventes en deux moitiés : la moitié des logements vendus est partie moins cher, l'autre moitié plus cher. C'est l'indicateur le plus robuste sur un petit nombre de ventes, parce qu'une seule transaction hors norme ne le déplace presque pas.
Secret statistique (chiffres masqués)
Règle qui interdit de publier un prix calculé sur trop peu de ventes, pour qu'on ne puisse pas remonter à une transaction et à ses parties. Quand une commune ou une année compte moins de ventes que le seuil, la case reste vide : le chiffre existe, il n'est simplement pas publiable.
Carte des loyers
Jeu de données public qui estime, commune par commune, le loyer d'annonce au mètre carré charges comprises, à partir des annonces de location déposées sur les grands portails. Ce ne sont ni des loyers médians constatés ni des loyers de baux en cours, mais des estimations statistiques accompagnées d'un intervalle de prédiction.
Ministère de la Transition écologique — Carte des loyers (estimations ANIL)
Intervalle de prédiction
Fourchette dans laquelle le loyer réel a de fortes chances de tomber, compte tenu de l'incertitude du modèle. Un intervalle large signale une estimation fragile, souvent faute d'annonces en nombre suffisant dans la commune.
Rendement locatif brut
Loyer encaissé sur douze mois divisé par le prix d'achat, exprimé en pourcentage. Il est dit brut parce qu'il ignore la taxe foncière, les charges non récupérables, la vacance, les travaux, les frais d'acquisition et l'impôt sur les loyers. Le rendement net réellement perçu est toujours plus bas.
Taxe foncière
Impôt local payé chaque année par le propriétaire d'un bien bâti, au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle est égale à la base d'imposition, soit la moitié de la valeur locative cadastrale, multipliée par la somme des taux votés par la commune, l'intercommunalité et les organismes bénéficiaires.
service-public.gouv.fr — Taxe foncière sur les propriétés bâties
Valeur locative cadastrale
Loyer annuel théorique attribué à un logement par l'administration fiscale, calculé à partir de sa surface, de son confort et de sa catégorie, sur des bases de 1970 revalorisées chaque année. Elle n'a aucun rapport direct avec le loyer de marché ou le prix de vente, et c'est elle, non le prix payé, qui détermine la taxe foncière.
service-public.gouv.fr — Taxe foncière sur les propriétés bâties
TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères)
Taxe perçue avec la taxe foncière pour financer la collecte des déchets. Elle est assise sur la même base que la taxe foncière, avec un taux distinct voté par la commune ou l'intercommunalité, et s'ajoute donc au taux affiché pour le bâti.
Sources : DGFiP, Demandes de valeurs foncières (DVF), statistiques agrégées « Statistiques DVF » publiées par data.gouv.fr (période 2021-01 à 2025-12, mise à jour du 17/07/2026) ; Carte des loyers 2025, Ministère de la Transition écologique — « Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin » ; DGFiP, fiscalité locale des particuliers (taux 2021-2025) ; DGFiP, taux des droits d'enregistrement au 01/06/2026 ; INSEE via l'API Géo (population). Données publiées sous Licence Ouverte / Etalab 2.0. Aucune transaction individuelle n'est affichée : seuls des agrégats d'au moins 5 ventes sont publiés.